+56 9 86513704

Agregar "CT Compare" Widget a través de la Apariencia > Widgets > Comparar.

Cómo poner término anticipado a un contrato de arriendo.

Por en Blog con 75 Comments

Una situación en particular de uno de mis clientes me dio motivo más que suficiente para escribir este artículo y de paso tratar de ayudar a más de alguien que se encuentra en una situación similar.

Hechos:

Arrendataria continuamente se atrasa en los pagos pactados y definidos en el contrato de arriendo.

El contrato de arriendo está absolutamente vigente y es a plazo indefinido.

La arrendadora desea poner término anticipado al contrato pues considera que los atrasos continuos ponen en duda la viabilidad de pago que la arrendataria tiene y la situación le resulta molesta ya que todos los meses debe llamarla por teléfono para reclamar el pago del arriendo.

Solución:

Pedir al arrendatario deje el departamento.

¿Cómo poner término anticipado al contrato de arriendo?

De acuerdo a la Ley de Arrendamiento 18.101 y su modificación reflejada en la Ley 19.866 vigente desde el 11 de abril de 2003, en su artículo 10º indica que una de las causales para pedir el término anticipado del contrato de arrendamiento es justamente el atraso de los pagos del canon de arriendo.

En algunos casos, en el mismo contrato se indica que el retraso en 10 días del pago de la mensualidad da derecho al arrendador a poner término anticipado del contrato de arriendo.

De cualquier modo, el procedimiento para pedir la restitución del inmueble es simple y claro de acuerdo a la normativa vigente y esta consiste en notificar al arrendatario la decisión de no continuar con el arriendo por medio de una Notaría la cual ejecutará esa notificación de acuerdo a la Ley.

Los plazos que establece la Ley para contratos se hayan pactado mes a mes y los contratos a plazo indefinido serán de dos meses para que el inmueble sea restituido más un mes por año de ocupación del bien. Con todo, dicho plazo no podrá exceder a los seis meses.

Para los contratos a plazo fijo que no excedan de 1 año, el arrendador solo podrá solicitar la restitución del inmueble vía judicial y el arrendatario tendrá solo un plazo de dos meses desde la notificación de la demanda para dejar la propiedad.

Para los contratos de plazo fijo de más de 1 año, la Ley contempla que se le puede poner término anticipado al contrato por parte del arrendatario sin estar obligado a pagar los meses de renta que falten para completar el período del contrato. Los plazos para el desahucio anticipado por morosidad es la misma que rige para los contratos pactados mes a mes y los indefinidos.

En todos los casos, el arrendatario está obligado a seguir pagando los arriendos que se devenguen mientras se hace efectiva la salida de la propiedad.

Siempre las notificaciones se deben realizar a través de un Notario.

Antes, usted puede enviar una carta certificada dirigida al arrendatario y esperar a que el la reciba, unos dos o tres días después, seguramente recibirá usted una llamada telefónica por parte del arrendatario acordando los plazos de la devolución del inmueble pero, sea lo que sea que acuerde con el arrendatario, proceda a gestar una notificación OFICIAL a través de un Notario.

Acerca del Autor
José Manuel

Ex Alumno de los SS.CC. Padres Franceses Alameda. - Administrador de Empresas con Mención en Finanzas. - Participante en varios seminarios y cursos de Ventas. - 1977 Vendedor de Casas y Departamentos construidos por Ingeniería e Inmobiliaria Agsametal Ltda. - 1979-1981 Coordinador de Ventas de Agsametal para los Conjuntos Habitacionales Los Arcos de La Florida, Departamental, Chesterton y otros. Independiente como Corredor de Propiedades desde 1981. - Inscrito en el Registro de Corredores de Propiedades con el Nº 6063 del Ministerio de Economía Fomento y Reconstrucción en el año 1983. - Entre sus clientes: Constructora AYA, Constructora Ceym, Constructora Salinas, Constructora Las Violetas, Besalco, Fe Grande, Automotores Gildemeister S.A., etc. - Entre sus clientes particulares se cuentan más de 11.000 en el curso de los últimos 33 años. Especialidad en: - Arriendos Amoblados y sin amoblar - Compra, Venta de todo tipo de inmuebles - Administración de Propiedades. - Formación y Venta de Paños para Constructoras - Terrenos, Parcelas y Fundos

75 Comentarios

  1. Estimado, vaya mañana a una Notaría con una carta en que usted explica que deja la propiedad por encontrarse con esos problemas y lleve copias y los originales de los embargos para que sean adjuntados a la carta que una vez firmados y timbrados por el Notario deberá enviar por correo Certificado al propietario o quién lo represente para que se de por notificado de su decisión.
    Nadie lo obliga a usted a permanecer en una propiedad que está siendo objeto de un embargo sobretodo porque sus bienes se verán afectados y deberá incurrir en gastos que no son de su incumbencia como por ejemplo hacer una Tercería para protejerlos lo que deberá hacer un abogado originando costos que no tiene por qué asumir.
    Esta es razón más que suficiente para dar término ipso-facto al contrato de arriendo.
    Pero hágalo ante Notario.
    Suerte con su asunto.

  2. szambrano dice:

    Estimado mi consulta es como puedo terminar el contrato de arriendo ya que el propietario de la casa tiene deudas y estas han notificado embargo. ( el contrato es por un año y se firmo hace 3 meses. Desde ya muchas gracias.

  3. Hola Vivita…mmmm…enrredada la cosa.
    No entendí si el estacionamiento quedó o no señalado en el contrato de arriendo.
    Si no quedó inserto en el contrato nada que hacer…eso quiere decir que el arriendo no contemplaba el estacionamiento.
    El procedimiento de comunicación de término de contrato está muy bien realizado y aunque la corredora o la dueña no hayan recibido la notificación, la notaría es testigo de fe del aviso aunque es requisito que sea recibido por la dueña o quién la represente en este caso, supongo, la corredora.
    Por último, debe haber un lapso de tiempo que va entre 30 y 45 días para que se te devuelva tu dinero si es que tú usaste el inmueble…si no lo usaste, no veo la necesidad de mantener cautivos tus platas durante 45 días a no ser que se constate que usaste la propiedad en cuestión y que se hayan producido consumos de luz, agua y gas, entre otros y que por lo mismo sea necesario esperar las cuentas de servicios para hacer los calculos de prorrateo de cuentas.
    Legalmente hablando, el propietario está en todo su derecho de exigirte el pago total del contrato de arriendo ya que en ningún parte quedó estipulado en el cotrato de arriendo que este sería con el estacionamiento incluido por lo que no existe la figura de incumplimiento de contrato de parte del propietario lo que sería causal para dar término ipsofacto al mismo y exigir una indemnización al dueño que también podría llegar al valor total del contrato de arriendo a tu favor.
    Es fundamental leer bien lo que se va a firmar ya sea ante Notario o en privado ya que esto puede marcar la diferencia entre una acción u otra muy distinta.
    Resumiendo:
    1.- Si el contrato de arriendo indica que este es con el estacionamiento, entonces debes exigir término de contrato e indemnización por este motivo.
    2.- Si el contrato no tiene incorporado el estacionamiento, nada que hacer en el sentido a lo indicado en el Nº 1.-.
    3.- Si hubo consumo de de servicios durante los días de vigencia del contrato, entonces habrá que esperar entre 30 a 45 días para que sean devueltos los dineros de la garantía o su saldo (no del mes de arriendo ya que esto queda a criterio del propietario.
    4.- Si el inmueble no fue usado nunca en el período de vigencia del contrato (solo si no recibiste las llaves es posible suponer que no fue usado nunca) entonces no veo la razón de retener tus dineros. De lo contrario, lamentablemente deberás esperar los 30-45 días para su devolución total o parcial según sea el caso.
    Espero haberte aclarado en algo tus consultas.

  4. Vivita dice:

    Quisiera consultar, con fecha 27 de Agosto del presente firme contrato de arriendo de un depto en la Notaria con la Coredora de Propiedades, entregue mes de Garantía, pago de arriendo del mes de Septiembre, comisión y los días de Agosto, ya que el contrato tiene como fecha de inicio el 02 de Septiembre.
    Al indagar mayores antecedentes el estacionamiento que ofrecia no se encontraba disponible, sin embargo el estacionamiento no quedo estipulado como un punto aparte en el contrato, atendido a lo anterior y siendo indispensable para mi contar con dicho espacio, converse con la corredora la cual me dijo que tenia que poner termino al contrato pese a que esto se le informo al dia siguiente que lo firmamos, manifestandome que no se me reintegrara ningún dinero, con fecha 30 yo envie carta firmada ante notario manifestandole anular el contrato saliendo del domicilio con fecha 31, la carta no ha podido ser recibida ya que me informan haber concurrido en dos oportunidades y no encontrar a nadie, quisiera saber que tengo que hacer porque yo nunca di uso al departamento ni los días de Agosto que yo cancele. Es valido lo que me dice la Corredora y si queda algo por pagar que ella lo deja a la decisión de la dueñla de casa me dice que hay un plazo de 45 días, es asi???? Porfavor ruego contestar

  5. Hola.
    Gracias por esta consulta que es un tema muy recurrente pero poco consultado.
    Debes hablar con la corredora a cargo para explicarle tu situación respecto de los plazos que se manejan y solicitar por escrito el término del contrato en la fecha que corresponde (octubre de 2013) y a partir de esa fecha generar un nuevo contrato de arriendo mes a mes hasta que tu casa te la entreguen y tú te puedas ir de la que actualmente arriendas.
    Suena fácil y lo es realmente pero acá competen especialmente las voluntades de las personas involucradas comenzando por el corredor de propiedades que debe hablar del tema con el dueño y si las voluntades son apropiadas, ten por seguro que todo resultará muy bien.
    En estos casos es recomendable hacer desde un principio que el Contrato de Arriendo se redacte con renovación automática por períodos de 30 días si es que al arrendar ya conocías tus intenciones de comprar una casa mientras estaba vigente el período del contrato de arriendo.
    Suerte.

  6. Eli 2013 dice:

    Don José:

    Arriendo un departamento desde septiembre del 2011, mi contrato era de 13 meses con renovación automática si las partes están de acuerdo, mi consulta es la siguiente, compre una propiedad la cual me entregan en enero del 2014, pero el contrato finalizaría octubre del 2013 fecha en la cual debería renovar nuevamente por un periodo de 13 meses, yo solo necesito extender 3 meses el arriendo, como debo hacerlo para eso, debo hablar con mi corredora, que pasa si ella no esta de acuerdo y me quedo hasta enero, ella puede multarme por no cumplir con el periodo completo del contrato (nov 2014), cuales son los pasos a seguir.

    De antemano gracias

  7. Jacqueline, tú tienes todas las posibilidades de poner término al contrato de arriendo de manera urgente.
    Los Contratos de Arriendo son tán válidos si se firman o no ante Notario por lo que para la Ley se debe proceder de igual manera para unos como para otros por lo que no es llegar y dejar tirado el arriendo ya que te puede complicar legalmente.
    Te recomiendo conversar este asunto con la Asistente Social de la Municipalidad de tu Comuna para que te ayude con estos trámites de tal manera que el dueño no use su derecho a indemnización cobrando lo que falta para terminar el período pactado en el contrato de arriendo.
    Dadas las condiciones que tú me describes, más me parece que podrías tú obtener una indemnización por los perjuicios a los que has estado expuesta junto a tu familia.
    Saludos y suerte.

  8. jacqueline zamorano dice:

    hola: don jose mi cxonsulta es la siguiente mi pareja firmo un contrato arriendo simple por 2 años y medios que fue el dia 03 de septiembre del año 2012 resulta que las 2 piezas se veian en muy buenas condiciones ya que estaban recien hechas , resulta que fue pasando el tiempo y no saviamos como era esta casa para el invierno resulta que lava platos con el tiempo fue presentando problemas como por ej: se gotea a tal extremo que se hace como poza de agua y hay que estarla limpiando todos los dias y esto a producido hongos , pero esto no es todo nuestros muebles tienen hongos una cama estaba llena de hongos y duerme ahi mi hijo de 4 años los colchones tienen hongo el patio igual resulta que yo estoy embarazada y esto me perjudica nuestra salud sera posible que con todos estos problemas se pueda poner termino de al contrato de arriendo aparte el baño queda muy retirado y esta muy asquerozo el baño parece publico ya que el aregla behiculos asi ke deja entrar a cualkier persona no tenemos calefon nos baños en una tina dentro de la casa ya que el baño no esta en condiciones para uno bañarse ahora estamos buscando arriendo ya que el bebe no puede nacer en estas condiciones , aparte me van a operar y necesito todo muy higenico devido a el estado que me voy a encontrar , bueno esto era solo kiero saber si le puedo poner termino al contrato ya que el me esta cobrando todos los meses hasta que venza este con todos estos problemas es tan asi ke me cobre todo si mi salud y la de mi familia es juego me puedo retir ahora ya que encontre un arriendo cuales son los pasos a seguir para dejar estas piezas llego y me voy o no….gracias espero su respuesta ..pd: el contrato no esta ante notario solo firmado y con huella digital por ambas partes..

  9. milena dice:

    Muchísimas gracias por su orientación don José, me quedo claro el proceso que debo seguir.

  10. Hola [email protected]:
    Ya lo hemos explicado en varias oportunidades que la propiedad que se arrienda debe estar apta para servir ese arriendo.
    En palabras entendibles, la propiedad debe estar en condiciones de brindar un lugar, entre otros aspectos, seguro para la persona o la familia que la habitará.
    Por ejemplo, si la propiedad después de ser arrendada se llueve, se constata que el calefón no funciona, que la cocina está defectuosa, que los desagues están tapados, etc., y el dueño no arregla el o los desperfectos, el arrendatario está en su derecho de resciliar el contrato de manera inmediata pues la propiedad no está apta para ser habitada o usada.
    También se puede llegar a un acuerdo con el propietario en razón a descontar del canon de arriendo una parte mensual y terminar el arrendatario preocupado de hacer estos arreglos.
    En el caso puntual que me explicas, la casa NO CUMPLE las condiciones mínimas de seguridad que se necesita para poder albergar al arrendatario y su familia por lo que estarías en tu derecho de pedir la resciliación del contrato de arriendo dando aviso mediante carta notarial y entregada vía correo certificado a la propietaria aduciendo que la propiedad en cuestión no da las garantías de seguridad necesarias producto de la ampliación que no se ha completado.
    En estos casos, dada la razón de la causa de resciliación, los plazos mínimos aceptables (60 días en lo normal y 30 días legalmente), no están en juicio por lo que la demanda de término de contrato de arriendo puede ser de inmediato.
    Quizá sea buena idea ofrecerle a la propietaria la alternativa de hacerte cargo de los arreglos y le descuentas del arriendo el costo de estos.
    Ahora, si la relación con tu arrendador se ha deteriorado producto de esta situación, nada…quizá sea mejor partir a otro lado.
    NOTA: Esto no es disculpa para dejar de pagar el arriendo mientras te vas de la casa.
    Espero haber ayudado.

  11. milena dice:

    Buenas tardes, quisiera realizar la siguiente. Consulta, sucede que soy una arrendataria y mi contrato vence en enero del 2014, pero quisiera poner fin al contrato debido a que la arrendadora hace hace mas de 2 meses empezó a construir en la casa arrendada una pequeña ampliación,pero la arrendadora tuvo problemas con los maestros y ellos abandonaron la construcción, ahora bien, el gran problema es que ese construcción nos afecta en la medida en que la casa no esta segura en sus entradas, y a mi familia ya nos esta incomodando esta situación porque es muy fácil entrar a la propiedad solo levantando la reja, en reunidas cuentas nos sentimos muy inseguros en la casa, además súmele el desorde de materiales de contruccion que se encuentran en el patio que no deja espacio para estar. En ese sitio… Espero me pueda orientar sobre que medidas debo tener en cuenta para terminar anticipado el contrato.
    por ultimo. Le comento que hemos hablado con la arrendadora y siempre tiene excusas por algo ya llevamos casi 2 meses esperando a que solucione el problema porque los verdaderos afectados somos sus arrendatarios… Gracias. Pro su colaboración

  12. cindy suarez dice:

    buenos dia don jose, nuevamente soy cindy suarez agradeciendo su respuesta, pero tenia otra pequeña inquietud, yo se que usted dice que los contratos están hecha para respetarse, pero acaso hay alguna ley que pueda amparar la tranquilidad de un arrendatario (inquilino)? ya que como le venia diciendo la casa ha presentado una serie de anomalías las cuales se dieron después de haber firmado el contrato. mi esposo le toca hacer turnos y el llega dormir y no lo puede hacer por el escándalo de la construcción porque los cuartos quedan pegados a tal obra. tambien las habitaciones se han hecho grietas por causa de lo anteriormente mencionado, y los olores de la alcantarilla son insoportables. entonces estas son cosas con las cuales uno no cuenta a la hora de firmar dicho contrato, acaso tiene uno que convivir en ese mal estado?. ya que los arrendadores exigen pagar la multa, y no estamos en la capacidad económica de pagar otro arriendo y cancelar una multa.

  13. Hola Cindy:
    Bueno, como lo he repetido innumerables veces (una vez más no está demás), los contratos de arriendo están hechos para respetarse y por lo mismo no es posible resciliarlos (dar por terminado) unilateralmente antes de que se cumpla el primer período de vigencia.
    Pero como en todo, hay un par de consideraciones.
    Se puede solicitar al dueño, por motivos de salud principalmente, que el contrato se términe antes de su primer período de vigencia.
    Probablemente el dueño quiera una «reparación» por el daño que se le causará al dejar la propiedad antes de lo previsto y esto se traduce en que como pasará un tiempo sin poder encontrar un nuevo arrendatario, el pedirá se le pague un par de meses extras (Ojo, que él está en su derecho de exigir el pago total de los meses que faltan para que se termine la vigencia del contrato).
    Toda solicitud de Restitución de la Propiedad debe hacerse mediante carta notarial enviada al dueño o quien lo represente de manera certificada. No existe otra forma legal de hacerlo.
    Espero haber respondido su consulta y suerte.

  14. cindy suarez dice:

    buenos dias don jose espero se encuentre bien, soy cindy suarez y quisiera hacerle una consuta.
    la consulta es la siguiente soy inquilina de un apto en el cual me traslade el día 28 de dic del 2012, y ya llevo 6 meses viviendo en el, pero mis hijas han presentado muchos problemas respiratorios por causa de la humedad del apto, y en la parte de atrás del el mismo están construyendo un edificio el cual nos a causado mucha contaminación auditiva, dicho contrato se me vence el 28 de dic del 2013 quisiera saber si lo puedo dar por terminado sin tener que cancelar ninguna multa.
    muchas gracias por su atención.

  15. Hola sabattico.
    Lamentablemente los contratos de arriendo son para cumplirse y debe pasar al menos el primer período de vigencia para poder ponerle término mediante carta notarial ya sea comercial o habitacional.
    Por fuerza mayor, como indicas en tu consulta, también se puede poner término a los contratos antes de que finalicen incluso su primer período de vigencia pero esto está sujeto a que el dueño de la propiedad acepte esta situación.
    Probablemente, si acepta, pondrá como condición que pagues una especie de multa que puede consistir en un par de meses de arriendo e incluso puede exigir el pago total de los meses que faltan para terminar la vigencia del contrato.
    Conversalo con el dueño a ver si llegan a un acuerdo que sea justo para el y conveniente para tí.
    Saludos y suerte.

  16. SABATTICO dice:

    Estimado, una consulta, arrende un local con contrato plazo fijo de 4 AÑOS, pero por temas de fuerza mayor no podre seguir con negocio, llevo 3 meses, y quiero poner termino al contrato, según lo que indica en contratos a plazo fijo superiores a 1 año (13 meses o más), se puede poner termino en cualquier momento, que tan cierto es esto?, y que me recomienza, muchas gracias.

  17. Hola. No entiendo como es posible que hayas arrendado tu propiedad sin revisar los antecedentes del arrendatario y su aval antes de firmar el contrato de arriendo.
    Bueno, si fue así, nada que hacer.
    1.- El contrato no puede ser cancelado antes de que se cumpla el primer período de vigencia, en este caso antes de los 12 meses.
    2.- El arriendo se paga mes a mes o cada 30 días como quieras llamarlo. El tema es que legalmente todos los arrendatarios cuentan con los 5 primeros días de cada mes para hacer el pago. Esto es porque las empresas legalmente pueden pagar a sus empleados duranten los 5 primeros días de cada mes.
    Por lo tanto, esos días no se deben considerar como un atraso y por lo mismo no son penalizados con multas.
    Puedes intentar pedir la propiedad a traves de el método normal (Carta visada por un Notario y enviada por correo certificado dando un plazo de 60 días para dejarla).
    Suerte.

  18. karhack dice:

    Buenas Tardes, me podrias guiar con unas consultas, hace un mes que arriendo una propiedad la cual la realice con una corredora de propiedades la cual no me tiene conforme, ya que la persona a la cual arrendo la propiedad no es la adecuada segun el perfil que ellos me ofrecieron las consultas:

    1-si tengo un contrato a 1 año puedo pedir la propiedad antes del año por algun motivo de mi parte?

    2-el arriendo cada cuanto se paga mes a mes de 30 a 30 tiene legalemnete 5 dias de plazo sin costo para pagar el arriendo todos los meses el arrendatario?

  19. Lorena, al igual que el propietario lo haría si fuera él el que te pidiera el inmueble, tu tienes que enviarle una carta notarial por correo certificado para indicarle que vas a dejar la casa.
    Y esto se hace con al menos 60 días de anticipación.

  20. lorenab dice:

    Hola José Manuel:
    Necesito hacer una consulta, soy la arrendataria de una casa hace más de 4 años y quisiera dar término al contrato.
    Quisiera saber si necesito presentarle al arrendador una carta notarial con el aviso o sólo basta que le comente al pagar la renta (adelantada) que será el último mes que estaré ahí???
    Extravié el contrato por lo que no sé si existe cláusula respecto al termino de éste.
    Agradezco su respuesta.

  21. Bueno, siempre hemos insistido en que el dueño está en su derecho de intentar el aumento del canon de arriendo cada vez que el contrato de arriendo entra en su fase final de acuerdo como fue pactado y que , a su vez, el arrendatario está en su derecho de aceptarlo, rechazarlo o proponer algo diferente.
    No habiendo acuerdo sobre el nuevo valor del arriendo, se procede a solicitar el término del contrato de arriendo mediante la carta notarial dirigida al dueño o a quién lo represente con a lo menos 2 meses de anticipación al término del período de vigencia.
    De acuerdo a los antecedentes que me indica, usted podría usar el máximo de tiempo legalmente aceptado para dejar la propiedad (6 meses) y efectivamente pagando el valor actual de arriendo reajustado cada 3 meses tal como lo indica.
    Por supuesto que eswe tiempo usted debería aprovecharlo en ubicar una nueva vivienda ya sea que la compre o que la arriende.
    Mucha suerte.

  22. tolosac dice:

    Una consulta, yo arriendo un departamento desde septiembre 2007 y el contrato era por 13 meses y posteriormente sería indefinido, con reajustes trimestrales según el IPC. Recientemente el arrendador me ha comunicado que quiere modificar el valor del arriendo a partir de abril 2013 ya que los reajustes por IPC son muy bajos comparados con el aumento de los arriendos en el mercado, el nuevo valor es un 30% más caro que el valor actual de arriendo (de $190.000 a $250.000) lo cual me parece excesivo y abusivo, por lo que estoy pensando rechazar el reajuste y dejar la propiedad. Quisiera saber cuanto tiempo tengo legalmente para dejar el departamento, considerando que llevo 5 años y medio viviendo ahi. En este caso apica eso de 2 meses como mínimo más 1 mes por año con un tope de 6 meses?, y en ese caso podría seguior 6 meses más pagando el mismo valor sólo reajustado por IPC como dice el contrato original?, y aprovechar esos 6 meses para buscar otro arriendo o bien conseguir un crédito hipotecario y comprar uno.

  23. Lamentablemente no conozco a ningún abogado de la zona como para indicarle alguno pero no me cabe la menor duda que debe haber más de uno que le pueda asesorar convenientemente.

  24. Jorge dice:

    Estimado:
    Muchas gracias por su orientación, favor rogaría una última orientación de algún buen abogado en Valdivia que me pueda acesorar en este tema para que yo me comunique con él y tome sus servicios ya que como le comenté, tiene una solicitud frente a notario de dejar la casa el 04 de marzo, lo más probable es que ella desaparezca y deje al subarrendador en mi casa con el pretexto que ha subarrendado y la verdad quiero acelerar el desalojo y que me devuelvan mi inmueble. Atento a sus comentarios
    Jorge

  25. La mala convivencia es una muy buena razón para resciliar un contrato de arriendo que recién se firmó.
    Lo que debes hacer es hacer una carta Notarial (ir a una Notaría) para notificar al dueño de casa de tu intención de dar término al contrato. No es necesario que te juntes con él en la Notaría. Vas solo y haces la carta, te la timbra el Notario y se la entregas al dueño tú mismo.
    NOTA: El dueño puede pedir que se cumpla el contrato y en su defecto, puede exigir que se pague todo el resto del año que falta para cumplir el período de vigencia y está en su derecho exigirlo y que se cumpla para que tu puedas dejar la vivienda.

  26. Hola Jorge:
    Para hacerlo muy simple, aunque en la práctica a veces se puede complicar, el subarrendatario pierde todos sus derechos adquiridos y debe desalojar la propiedad junto con el arrendatario.
    El arrendatario que puede subarrendar, pueded hacerlo con un documento simple sin problemas ya que es tan valido como hacerlo ante notario.
    Si no tiene siquiera un documento simple que compruebe que subarrendó el inmueble, legalmente puedes sacar al subarrendatario por usurpación de propiedad (ocupar un bien raíz sin autorización del propietario).
    SUGIERO, así en mayúsculas, que pongas esto en manos de un buen abogado pues a veces estos asuntos se complican bastante.
    SUGIERO, así en mayúsculas nuevamente, no volver a firmar un contrato de arriendo autorizando al arrendatario a subarrendar a no ser que te den las suficientes garantías de que ese arrendatario va a cumplir siempre con sus obligaciones.

  27. Hola Claudia:
    El contrato que tú tienes es de plazo fijo con renovaciones trimestrales…es decir, sigue siendo plazo fijo con renovaciones trimestrales.
    Los contratos que no indican que se renovaran por periodos determinados o simplemente que no indican renovación y sin embargo las partes no ponen término en su momento de expirar el plazo de vigencia, se transforman en indefinidos.
    Es decir, un contrato a 12 meses, por ejemplo, en el cual no se especifica que se renovará por un plazo igual o por cualquier definición de períodos (30 días, 90 días, etc) y que al llegar al término de los 12 meses no se ha soloicitado por ninguna de las partes la restituciín del inmueble o no se ha procedido a firmar un nuevo contrato de arrriendo que lo reemplace, se transforma en un contrato indefinido…sin fecha de término.
    El plazo de vigencia, en su caso se cumple el día 30 de abril de 2012 y luego 31 de julio de 2012, 31 de octubre de 2012, 31 de enero de 2013 y nuevamente 30 de abril de 2013. Por lo tanto, está bien informado la solicitud de restitución para el día 30 de abril de 2013.
    El año de vigencia se cumple el día antes del día que efectivamente se pone en vigencia el contrato de arriendo de lo contrario, si el contrato fuera de 1 de mayo a 1 de mayo del año siguiente, entonces el contrato no es a 12 meses si no que a 12 meses y un día con lo que no se cumpliría la vigencia de un año o, para exponerlo mejor aún, de 365 días considerando que febrero tiene 28 días y no 29.
    Si en el contrato se estipula que se notificará enviando un email, en principio está correcta la forma de notificarla pero, por precausión legal, ella debería hacerlo mediante carta notarial. Siempre aconsejo que las notificaciones de desahucio del contrato se hagan por carta notarial tal como lo indica la Ley 18101 con lo cual se evitan muchos problemas tanto arrendadores como arrendatarios.
    Espero haberte ayudado a aclarar estas dudas.

  28. halejandrogomez dice:

    Estimado, necesito si me puede ayudar con una duda. Soy arrendatario y tengo un contrato vigente firmado el mes pasado, que es por un año, pero por razones de convivencia (ya que la casa es la interior de otra) decidimos dajar la cas, por contrato tengo que dar aviso 2 meses antes pero necesito como puedo hacer que estos 60 días sean legales es decir que el dueño se de por enterado ya que en reiteradas ocasiones le he pedido que nos juntemos en la Notaria para dar termino al contrato pero no hay respuesta. cuales son los pasos a seguir?
    Muchas gracias.

  29. Jorge dice:

    Tengo una casa arrendada,la persona que le arrendé me hizo los pagos puntuales en un principio y ahora me comenzó a fallar, tenemos un contrato de arriendo firmado por 1 año, este contrato se firmó el 20 de Julio del 2012, como me ha fallado en los pagos quiero dar término al contrato así que le envié una carta a través del notario a mi casa que es donde ella vive en este momento, según el contrato, se puede anticipar la finalización del mismo si ella no cumple con los pagos en las fechas estipuladas,me debe ya 2 meses de arriendo, en la carta notarial dice que ella debe dejar la propiedad hasta el 04 de marzo, el único problema que tengo es que en la cláusula 7 del contrato dice: se autoriza al arrendatario subarrendar o ceder los derechos arrendatarios de inmueble sin permiso previo y por escrito del arrendador., mi pregunta es, si ella me dice que ha subarrendado o cedido los derechos arrendatarios del inmueble y solo me dice verbalmente, como compruebo que esto lo ha hecho??, si es cierto esto, ella debe demostrármelo con un documento legalizado con notario o puede ser un documento simple????, si ya mande la carta notarial por incumplimiento de los pagos de 2 meses a la arrendataria y me encuentro con una subarrendataria en la casa,puede hacerla desalojar???, la subarrendataria es la que debe responder o la arrendataria, después de cumplido el plazo,qué me aconseja hacer para que me desaloje la casa???, atento a sus comentarios y gracias de antemano. Saludos
    Jorge

  30. Claudia1975 dice:

    Don josé:
    Soy arrendataria desde el 1 de mayo de 2011, el contrato tenía una vigencia inicial de 12 meses, cumplido dicho plazo se renovaría automáticamente cada tres meses, salvo que alguna de las partes no quisiera continuar con el contrato avisando por medio de carta certificada 60 días antes del vencimiento del contrato. Si entendí todo lo explicado por usted, sería un contrato de duración indefinida. Por favor corrijame si estoy equivocada. Mi Arrendadora me mandó un mensaje diciendo que quería subir el arriendo y en caso de no aceptar, poner término al contrato, lo cual es razonable, lo que me tiene un poco confundida es que quiere que deje le entregue la casa a contar del 30 de abril, pero como el contrato se renovaba cada tres meses, debió avisarme el 1 de febrero lo que no se efectuó así que ya se renovó hasta el 1 de mayo, por lo que los 60 días correrían a partir del termino de este plazo? Ya que sólo me ha enviado un mail pero no lo ha hecho formalmente. No es que quiera quedarme contra la voluntad de la arrendadora pero en estas fecha es difícil encontrar arriendo y como hay una cláusula que me multa con pagar tres veces el canon de arriendo en caso de no hacer entrega en la fecha correspondiente, me interesa tener muy claro hasta cuando puedo ocupar el inmueble para no exponerme al pago de esta multa, sólo me interesa buscar con tranquilidad un lugar donde mudarme.
    esperando una pronta respuesta
    Saluda atte. Claudia

  31. Estimada Tatiana, gracias por los comentarios.
    Interesante tu consulta pues aborda un tema que se repite en algunas oportunidades y que no se considera mayormente en ningún texto en especial.
    Los contratos de arriendo expiran de manera inmediata cuando cambia el dominio de la propiedad arrendada.
    En castellano, cuando el dueño de un inmueble vende dicho bien estando arrendado, el contrato expira de manera inmediata pues ya no existe una de las partes participantes en la celebración del contrato.
    El comprador de un inmueble arrendado tiene que definir anticipadamente que es lo que va a hacer con ese bien raíz.
    Puede decidir continuar con el arrendatario para lo cual deberá celebrar un nuevo contrato de arriendo (no puede continuar con el mismo contrato que ya tenía, está extinto).
    O bien puede decidir que la propiedad la compra para vivir en ella.
    Es en estos casos que pueden producirse problemas y me parece que es en este caso el que te afecta.
    Si es este el caso, el actual dueño (es decir, el que les vende a ustedes la propiedad) tiene la obligación de solicitar vía Notificación Notarial y/o Judicial la restitución del inmueble indicándole al actual arrendatario la razón por la que se le pide dicha restitución. Si es necesario, el actual dueño deberá indemnizar al arrendatario para que se vaya en un plazo prudente.
    Ustedes deben y tienen que dejar condicionada la compra de la vivienda a que el actual dueño la deje libre del arrendatario. De no cumplirse esta condición ustedes pueden y deben resciliar la compraventa e incluso pueden pedir una indemnización por los daños causados al no concretarse la compra por culpa del dueño que no fue capáz de liberar del arrendatario la propiedad.
    Les aconsejo asesorarse para estas instancias ya que no es fácil lograr este objetivo sin la ayuda conveniente.
    Sugiero no comprar la casa mientras no esté libre del arrendatario y asesorarse bien…puede que de no hacerlo, pase mucho tiempo sin que ustedes gocen de su propiedad y pagando dividendos para que otro viva u usufructe la vivienda.
    Espero que todo les salga bien.
    Saludos y suerte.

  32. Tatiana dice:

    Estimado Sr. José Manuel:

    muy interesante su articulo y agradezco su ayuda en responder y ayudar a quienes lo necesitamos, yo tengo un caso bastante especial ya que estoy en la compra de una propiedad que actualmente se encuentra en arriendo hace 5 años app con contrato indefinido que se renueva automáticamente en junio de cada mes, el tema es que el arrendatario es bastante esquivo y no quiere irse de la casa hemos intentado hablar con el para decirle que vamos a ser los nuevos dueños (aun no firmamos escritura por lo mismo) legalmente como se puede pedir que se vayan de la casa???? cuanto plazo tienen??? o al ser la casa mía ya no sirve el contrato anterior que tenían??? que es lo mas correcto hacer en este caso????
    Por favor me podría guiar con este tema estoy muy preocupada e inquieta por todo el gasto que significa comprar esta casa.

    Muchas gracias quedo a la espera de su respuesta, saluda atte.
    Tatiana

  33. Primero, gracias por corregir mi nombre.
    El arrendador puede exigir todo lo que quiera…el tema es que el arrendatrio acepte todas sus exigencias. Y viceversa.
    Como ya he repetido innumerables veces, el contrato de arriendo es del tipo «consensuado». Esto implica que ambas partes deben estar de acuerdo para aceptar las clausulas que en él se redactan.
    Si tú consideras que el contrato de arriendo escapa a lo normal en el plazo, en este caso, puedes pedirle al dueño que lo baje a 12 meses. Si no lo acepta, tu estás en tu derecho de no arrendar el inmueble.
    Si aún así quieres arrendarlo, entonces estás aceptando que el plazo mínimo para estar son 2 años y no puedes dejar o resciliar el contrato antes del plazo especificado.
    Cada contrato es redactado de acuerdo a las necesidades de cada parte y por lo tanto ninguno se parece o es igual a otro…pueden ser similares pero no iguales.
    Jamás he dicho que se puede dar término al contrato de arriendo al término de un año…lo que yo he dicho es que si el contrato tiene una vigencia de 12 meses (un año) es ese el período en que ambas partes se obligan a cumplirlo y si se renueva el contrato por cualquier período que se quiera renovar, las partes se vuelven a obligar a cumplirlo por el nuevo período de vigencia…por lo tanto, si el contrato tiene una vigencia de 2 años entonces estás obligado a cumplir el contrato por los 2 años.
    En ningún caso podrás irte como si nada antes de cumplir con este plazo que es por 2 años; el propietario te obliga a cumplir por 2 años ya sea que continúes arrendando o te vayas del inmueble.

  34. EduardoM dice:

    Estimado Jose Manuel, antes que todo felicitarlo y darle las gracias por este blog que es de mucha utilidad.
    Quisiera me pudiera orientar con lo sgte.

    Voy a arrendar una casa y el arrendador exige como mínimo 2 años de arriendo en el contrato.
    De acuerdo a lo que ud. ha explicado anteriormente entiendo que pasado el año yo como arrendatario puedo dar termino al contrato sin necesidad de pagar hasta los dos años. Pero de todos modos mi duda es la sgte. ¿puede haber una clausula que me obligue a pagar o estar los dos años que exige el arrendador? Esto es porque mi idea es arrendar un año.
    Le agradezco desde ya su tiempo y atención.
    Atte
    Eduardo Medina

  35. EduardoM dice:

    Estimado Daniel, primero que todo agradecerle y felicitarle por su Blog que es de mucha ayuda.
    Mi consulta es la sgte. Voy a arrendar una casa y el arrendador exige como mínimo 2 años de arriendo. De acuerdo a lo que ud. ha explicado antes entiendo que pasado el año yo como arrendatario puedo dar termino al contrato sin
    necesidad de pagar hasta los dos años. Mi duda es la sgte. puede haber una clausula que me impida irme despues de cumplido el año y me obligue a pagar o estar los dos que exige el arrendador?
    Le agradezco desde ya su tiempo y atencion.
    Atte
    Eduardo Medina

  36. Daniel dice:

    Muchas gracias don Jose,me queda clarisimo.

  37. Estimado Daniel…aunque no lo creas, este dilema se presenta más frecuentemente de lo imaginable.
    Acá hay 2 soluciones:
    La primera es salir de esa casa lo más rápidamente posible para no pecar de «aprovechado» por la situación, sin pagar nada a la corredora pues no corresponde ya que la casa es ahora del banco acreedor por lo que cualquier contrato de arriendo es nulo en su totalidad, y
    Segundo, es esperar a que la casa sea rematada (pueden pasar meses para eso o semanas) y vivir gratis durante un período que puede ser largo.
    En mi opinión, te debes avocar a encontrar un nuevo arriendo y tratar de salir de esa propiedad en un lapso prudente y sin temor a que te quieran cobrar arriendos que ya no deben ser destinados al antiguo dueño.
    El banco acreedor desea rematar la casa por lo que no te dará ninguna oportunidad para que te quedes en ella arrendándola pero si, una vez encuentre a quién la remate, te dará un aviso de desalojo (usualmente se le llama «advenimiento») para que en un plazo brevísimo te vayas.
    Como no existe nada claro respecto de cuando será efectivamente rematada la casa, mi recomendación es:
    1.- No pagar más arriendo.
    2.- Tratar de salir lo más rápido que se pueda de esa propiedad pues un lanzamiento será lo más seguro y en plazos muy breves ya que a los bancos les dan máxima celeridad en estos procesos.
    Saludos y suerte.

  38. Daniel dice:

    Don Jose, me encuentro en una situacion particular,espero me pueda ayudar.

    Soy arrendador de un inmueble a traves de corredora de propiedades,el mes pasado ya cumplido el sexto mes de arriendo los cuales pago sagradamente, un par de dias antes de cancelar el septimo mes,que siempre cancelabamos por adelantado, se comunica conmigo la corredora y me cuenta que la casa que yo arriendo va a ser rematada por el banco debido a que los dueños no sigueron cancelando los dividendos del inmueble y que el proximo mes en curso no cancelara y que hariamos valer el mes de garantia ya con la fecha casi encima del remate de la casa, posterior a eso seguimos en la casa con esta incertidumbre, el pago que se realizo con el mes de garantia vencia hasta el 15 de enero de 2013,osea hasta esa fecha estamos con todos los meses cancelados.
    Aproximadamente el 17 me llama nuevamente la corredora y me comenta que la casa no habia sido adjudicada y que podia seguir en la casa tranquilo (nunca hablo de dinero), tiempo en el cual estamos buscando un lugar donde cambiarnos, cosa que no es tan facil en el sector en donde arrendamos actualmente.

    Me dirigi personalemnte al juzgado que lleva la causa y hubo una segunda fecha de remate para el 18 de enero, fecha en la cual tampoco se adjudicaron la casa, la proxima fecha de remate sera para marzo y por lo que me informe con el abogado que lleva la causa del banco, en marzo si o si se remata por que anteriormente no se remato por temas internos del banco.

    Mi consulta es la siguente, actualmente la corredora me esta pidiendo que le cancele el mes que corresponde del 15 de enero al 15 de febrero por que como no se va a rematar aun puedo seguir en la casa.

    ¿corresponde que le siga pagando el arriendo si ya la casa de cierta forma la perdieron?

    Personalmente creo que no deberia ,no se si me corresponde seguir pagando o a los dueños seguir lucrando del inmueble del cual ya perdieron dominio.

    Si mi posicion fuera no cancelar, cuanto tiempo me corresponde para vivir en la casa sin pagar,sin ser un aprovechado de la situacion ya que yo no lo busque y me siento un poco victima en esta situacion, ya que por lo que me he informado de acuerdo al articulo 3° tengo 60 dias para irme una vez que me pidan la casa ante juzgado o notario, lo cual no a sido.

    Mi intencion mas que nada es poder irme, pero debido a que cuesta encontrar viviendas y no me quiero cambiar de comuna,esto puede llevar tiempo y creo que seguir pagando seria alimentar el abuso de parte de los dueños de la casa.

    Me he acercado a oficinas de mediacion, asistencia judicial y el mismo abogado que lleba la demanda de parte del banco me dicen que no corresponde que les siga pagando, ademas no se si ese dinero terminara en manos de los dueños o de la corredora, pero reitero que no quiero tampoco aprovecharme de esta situacion de la cual me siento victima, solo quiero poder cambiarme tranquilo de casa, pero necesito tiempo, sabiendo que la fecha de remate es en marzo.

    De ante mano muchas gracias.

    Y lo felicito por la labor desinteresada que realiza pudiendo dar tranquilidad o una guia a personas que nos encontramos en situaciones complicadas y que no conocemos extensamente tantos fundamentos y terminos legales.

  39. Eduardo J dice:

    Más claro, agua 🙂

    Muchísimas gracias por su pronta y completa respuesta.

  40. Eduardo, el dueño está en su derecho de pedir reajustar el valor del canon de arriendo cada vez que se produce una renovación del contrato de arriendo como también el arrendatario tiene derecho a solicitar una rebaja del mismo. Esto no se puede hacer en cualquier momento.
    Ambas partes están en su derecho de aceptar o no estas solicitudes.
    De acuerdo a la Ley 18101, Los avisos de restitución de la propiedad, ya sea que el arrendador quiera su propiedad de vuelta o que el arrendatario quiera devolverla, depende del tipo de contrato suscrito.
    En el caso de un contrato de arriendo pactado mes a mes y los de duración indefinida, el desahucio solo puede efectuarse mediante juicio o notificación notarial y el plazo será de 2 meses más 1 mes por año de arriendo efectivo los que en total no podrán exceder los 6 meses y el arrendatario está obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día de la restitución.
    En los contratos a plazo fijo que no excedan 1 año, el arrendador solo podrá solicitar la restitución del bien raíz judicialmente y en ese caso, el arrendatario tendrá un plazo de solo 2 meses desde la notificación de la demanda.
    En este caso, el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de la fecha de expiración de la demanda y solo está obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que efectivamente entrega la propiedad.
    En los contratos a plazo fijo superiores a 1 año (13 meses o más), se podrá poner término al contrato en cualquier momento sin obligación de pagar la renta por el período que falte.
    Vea usted, de acuerdo al tipo de contrato de arriendo que usted firmó, cual de los plazos es el que se ajusta a su realidad.
    Saludos y espero haber respondido su consulta.

  41. Eduardo J dice:

    Estimado José Manuel,

    Ante todo agradecer y felicitarle por su blog.

    Quisiera hacerle una consulta:

    Firmé un contrato de arriendo (como arrendatario) en marzo de 2010 por la vivienda que estoy ocupando actualmente. Hace poco recibí un mail por parte de la corredora, informando que el arrendador solicitaba un reajuste en la renta, por plazo indefinido.

    Como usted comenta, los contratos son consensuados, y el arrendatario puede aceptar o no las nuevas condiciones propuestas por el arrendador.

    Tengo entendido que el plazo mínimo exigido por ley para pedir la restitución del inmueble es de 2 meses, más 1 mes por cada año completo de arriendo, siendo el máximo contemplado por la ley de 6 meses. Estoy en lo cierto?

    De ser así, si yo acepto la actual propuesta del arrendador, pero dentro de unos meses (pasado marzo, momento en que cumpliría 3 años de contrato) me solicita un nuevo reajuste (existe algún período de tiempo mínimo contemplado por la ley entre solicitudes de reajuste?), yo no lo acepto y me quiere solicitar la restitución del inmueble, dispondría de 5 meses (los 2 meses del plazo mínimo + los 3 meses agregados en concepto de los 3 años de vigencia que llevaría el contrato) para entregarlo? Y mantendría durante dicho tiempo el precio acordado en la última propuesta aceptada?

    Atento a su respuesta.

    Muchas gracias de antemano.

  42. Hola…lo que logro entender es que arrendaste un local que desde el principio no te fue entregado en «estado de servir».
    «Estado de servir» es cuando el inmueble entregado en arriendo está en condiciones para que el arrendatario lo use sin ningún inconveniente.
    Entregar el inmueble en «estado de servir» es una obligación del arrendador, del dueño, y por lo mismo en este caso se esatría incumpliendo esta condición y el contrato se debió haber resciliado desde ese mismo momento o bien usted debió convenir con el dueño arreglar el techo y descontar del valor del arriendo.
    Hoy usted puede, mediante un juicio, solicitar restituir el inmueble al dueño por incumplimiento de contrato. El juicio no se tardará menos de 8 meses en ser resuelto y usted deberá contratar un abogado para esto.
    Los resultados de un juicio son siempre inciertos y los costos normalmente son elevados.

  43. claudia dice:

    buenas noches:arrende un local y lo firme notarial ,el valor del arriendo incluia la luz y el agua y a la vez decia que el local se encontraba en buen estado,despues que empese a trabajar en el local a las semana comenzo a llover y se llovia mas adentro del local ,ha pasado un año 6 meses y no me arregla el techo cada vez que llueve tengo que cerrar el local.me cortan la luz quiero hacer termino de contrato ,pues me faltan 7 meses el contrato era por dos años ,pero tengo un prestamo que pedi para comprar mercaderia .le debo un mes de arriendo ,pero quiero pagar mi pretamo .agradeceria su consejo

  44. Hola Laura, disculpa no haber podido responder antes a tu consulta.
    A ver, para notificar al arrendatario que se reajustará el arriendo primero yo intentaría conversar personalmente con él para explicar la situación y tratar de solucionar el tema de esa manera.
    Explicar que hay que reajustar el arriendo de acuerdo a lo pactado y que si no se hizo antes se hará a partir de ahora y además conversar el tema de ajustar el arriendo al nivel actual de precios que existe en el mercado.
    Eso hay que discutirlo personalmente con el arrendatario.
    una vez que se llegue a acuerdo, procedería a ratificarlo mediante el cambio del contrato de arriendo con los nuevos parámetros pero respetando la antiguedad del anterior para que llegado el momento de la restitución del inmueble el arrendatario no sea perjudicado en el plazo para dejarlo.
    Si el arrendatario no está de acuerdo con actualizar los términos del contrato, lo que se debe hacer es, por carta Notarial, solicitarle la restitución del inmueble el cual, si está pactado con renovación mensual, no debería existir ningún inconveniente que lo pueda dejar en un plazo no mayor a 2 meses de acuerdo a la Ley.
    Cabe hacer la aclaración que de acuerdo a la Ley 18101, en el caso de que el contrato sea a plazo fijo que no excedan de un año, la restitución del inmueble deberá solicitarse solo judicialmente y, recalco que el plazo que el arrendatario tiene para dejar la propiedad, es de solo 2 meses.
    En este caso hay que lograr que el arrendatario se vaya solo con la notificación notarial, en caso contrario se deberá contratar un abogado que pida judicialmente la restitución del inmueble.
    Espero haber podido responder su consulta y suerte.

  45. laura dice:

    Hola buenas tardes ojalá me puedan ayudar,,mi madre arrienda desde el 1 septiembre 2005 un departamento ,aun cuando el contrato lo decia, nunca se reajusto el canon de arriendo hasta la fecha,,aparte mi madre hizo una clausula de que ella pagaria los gastos comunes, el departamento esta como $80mil bajo precio de mercado…aun reajustando IPC no me da el valor de otros deptos similares en la misma ubicacion,.,,como hago para notificar a arrendatario de ajuste de IPC por todo este tiempo,,,cuando yo lo puedo llevar a cabo?? y ya que aun asi el valor es bajo,,le puedo notificar de terminar contrato de arriendo para volver a hacer uno nuevo con el precio que corresponde?? el contrato inicial era a 1 año y luego con renovación mensual.por favor ayudeme mi mama es una señora mayor y yo no entiendo mucho.Gracias de antemano.

  46. No pude responder antes pero el asunto es así… Cada año, independientemente que esté o no indicado en el contrato de arriendo y que se haya redactado en UF, es posible que las partes intervinientes sostengan una conversación para ver la posibilidad de realizar ajustes en el contrato vigente.
    Por una parte, el arrendatario puede pedir al arrendador que le baje o no le reajuste el arriendo más que una vez al año por X motivos. El dueño está en su derecho de aceptar o no la propuesta.
    Por otro lado, el propietario puede pedir al arrendatario reajustar el valor del arriendo en x pesos o UF’s más una vez al año o cada 2 años o cuando estime conveniente hacerlo.
    El arrendatario está en su derecho de aceptar o no este nuevo valor de su arriendo.
    ¿Qué pasa? Es simple, los Contratos de Arriendo, como ya he dicho en varias oportunidades, son «contratos consensuados», es decir, son de común acuerdo entre las partes…no se pueden imponer las condiciones ya sea para una de las partes o para la otra parte.
    Por lo tanto, si su arrendador está diciéndole que va a subir el valor del arriendo y usted no acepta este aumento, su arrendador tendrá que decidir entre aceptar que usted no pagará el nuevo valor y deberá mantener el valor actual o tendrá que pedirle la restitución del inmueble para poder arrendarlo nuevamente a otra persona y en el valor que él espera recibir. La palabra es de él en este caso.
    Por el otro lado, si es usted quién le ha solicitado bajar el valor o no reajustarlo más que una vez al año (o cualquier período) y es su arrendador el que no acepta esta nueva condición, entonces es usted quién le debe comunicar que deja el inmueble para buscar otro que le acomode más en cuanto a su precio.
    Todo esto respetando los plazos establecidos en el contrato de arriendo firmado.
    Todos los cambios que se quieran efectuar en un contrato de arriendo ya sea por una parte o por la otra, son consensuados, son acordados por las partes, son de común acuerdo…uno propone y el otro acepta o rechaza, o se modifica la propuesta por las partes hasta que ambas estén conformes con ella y se reafirma con una nueva firma esta vez modificando una o más cláusulas del contrato.
    Espero haber respondido a su consulta.

  47. inarias dice:

    Gracias por la respuesta, seré cauta. En relación a la renta, mensualmente cancelo en UF, y mes anticipado, dentro de los 5 días hábiles de cada mes. No dice nada más en la clausula sobre reajuste de la renta.

  48. Depende de como esté redactado su contrato…fijese en las clausulas que se refieren al reajuste si lo tiene.

  49. Hola Alejandra…el robo es uno de esos argumentos de fuerza mayor que no deberían ocacionar problemas al momento de querer terminar un contrato pero…, si, hay un pero y es que depende mucho del propietario aceptar o no dar término al contrato por esta razón.
    Le sugiero, como ya lo he sugerido antes, que converse con el corredor y el propietario su intención de dejar el inmueble por la razón comentada. Vea que es lo que dicen al respecto y, aunque usted tenga deseos de irse de inmediato, sea cauta, de aviso por carta notarial su intención de dejar el departamento una vez que el dueño se manifieste con el tema de los plazos (a veces, sin querer, los mismos dueños adelantan los plazos y a usted le conviene y en base a esa conversación, usted les envía la carta notarial correspondiente.
    Espero que le vaya muy bien.
    Saludos y suerte.

  50. inarias dice:

    Se me olvido mencionar que también me quieren subir el arriendo desde marzo o abril, eso es legal?

  51. inarias dice:

    Señor Ortúzar, quizás preguntaré algo que en sus respuestas a las otras personas ya respondió, pero no me queda claro el tema. Arriendo un departamento desde el 1 de agosto del 2008, jamás me he retrasado con los pagos de arriendo, mantengo al día todos los gastos, ya sean del edificio y lo referente a agua, luz y gas. El día jueves recién pasado entró al departamento un ladrón y me encañonó con una pistola, debo agregar que vivo en un tercer piso. Informé de lo acontecido al corredor de propiedades y propuse colocar protecciones a los ventanales.Hoy me informaron que la dueña no accede a realizar este gasto y que si yo quiero, lo haga, lo cual no me parece justo, pero en fin, he decido irme del inmueble. El asunto que me tiene complicada es que mi contrato dice que no puedo restituir el departamento los meses de diciembre, enero y febrero. Necesito saber si el hecho del robo y ameza con arma es una atenuante para dejar la propiedad sin problemas legales.Me podré ir ya? (me da igual peder el mes de garantía)
    Agradeceré mucho su orientación.

  52. Hola…Bueno, no sé cuanto tiempo antes de terminar el contrato usted se fue…me dice que el contrato era a 12 meses pero no me indica la fecha en que entró en vigencia el mismo.
    Pero haciendo suposiciones y sin importar lo anterior, si usted se fue antes del término pactado en el Contrato de Arriendo, agradezca que no le hicieron pagar todos los meses faltantes para que el contrato se terminara y no se preocupe por los días del mes de diciembre que pagó demás.
    Si usted se fué pocos días antes que el contrato terminara, entonces que quede ese dinero como parte de una inmemnización para el dueño por no terminar el contrato.
    Me imagino que usted dió aviso por escrito y dirigido al dueño o su representante, en este caso al corredor interviniente, de que no continuaría con el arriendo, de tal manera que ese aviso es suficiente prueba para que la Ley se cumpla.
    Si no existe notificación por escrito de su parte y lo hizo verbalmente, entonces es una cuestión de ética hacer valer lo conversado por sobre lo escrito.
    Con todo, es necesario hacer un Término de Contrato que es firmado por las partes para dar por finalizado y resciliado en todos sus actos el contrato de arriendo. Si el dueño a través de su corredor o el mismo corredor no lo ha hecho así, usted tendría un motivo para discutir la validez del nuevo contrato aunque es muy fácil probar por la contraparte que usted voluntariamente se fue del inmueble sin dar cumplimiento al contrato de arriendo al darle término anticipado al mismo y sin dar aviso de por medio.
    En relación a la devolución del dinero de la garantía, este se hace no antes de 30 días después que el ex arrendatario deja la propiedad. Esto se debe únicamente a que las cuentas de servicios no llegan todas en un mismo día a principios de mes lo que dificulta poder hacer el prorrateo correspondiente para liquidar la garantía correspondiente.
    En su caso, lo más probable es que le devuelvan su garantía en los días cercanos al 8 de enero de 2013.
    En resumen, no veo nada claro referente a poder exigir el pago de vuelta de los días extras pagados de diciembre…opino que esto no prosperaría.
    En cuanto a la garantía, solo debe esperar a que se la devuelvan y si no lo hacen por completo, le deben demostrar con facturas, boletas y/o recibos debidamente firmados y comprobables los gastos que se hayan realizado y que ameritan descontarse de su garantía. Si no hay recibos que demuestren esos egresos, entonces su garantía debe ser devuelta completa en sus manos.
    Espero haber respondido sus consultas.

  53. cote1461 dice:

    Corrijo lo que aun no me devuelven es el mes de garantia.

  54. cote1461 dice:

    Buenas Tardes le hago la siguiente consulta mi contrato de arriendo era de 12 meses y por problemas economicos me tuve que ir antes el 08-12 pero deje pagado todo el mes de diciembre y me entere de que ya han arrendado nuevamente el depto el dia 22-12 y les cobraron lo proporcional a los dias de arriendo y gastos comunes y a mi me cobraron el mes completo de arriendo y los gastos comunes completos y aun no me restituyen los gastos comunes, yo puedo solicitar que me devuelvan algo de dinero ya que el depto se arrendo antes de que se terminara el mes que ya tenia pagado y a mi contrato no se le ha puesto termino a traves de ninguna carta certificada ni notarial por lo que asumo que el contrato esta vigente y ellos incumplirian a la ley por tener 2 contratos vigentes en una propiedad, le agradecere que me responda porque he tenido muchos problemas con la corredora de propiedades. Gracias

  55. Hola Odracir, no te quiero dar una respuesta compleja en el sentido de enumerar lo que dice la Ley al respecto y todo el bla, bla, bla.
    En la práctica, el uso o la «costumbre jurídica» (en otros países se llama Jurisprudencia), nos permite con cierta facilidad resciliar un contrato de arriendo invocando la «necesidad inmediata por razones familiares o propias».
    Esto se refiere a que tú puedes solicitar la restitución anticipada del inmueble indicándo en la carta de restitución que la necesitas para uso propio o de un familiar cercano por dificultades económicas o de fuerza mayor.
    Si la persona que está habitando el inmueble no está dispuesta a salir del bien en un plazo prudente luego de ser notificado por estas razones, entonces deberás contratar un buen abogado para intentar la restitución del inmueble lo más rápidamente posible.
    Lamentablemente, cualquier acción legal que se interponga para tratar de restituir un inmueble, demora al menos entre 6 a 8 meses…saca tus propias conclusiones al respecto de si vale o no la pena contratar un abogado para esta restitución.
    Acá lo que se impone es una conversación con los actuales arrendatarios y explicarles la situación y esperar que ellos comprendan tu necesidad y te restituyan tu departamento y negociar una indemnización (ellos estarían en su derecho de pedir una indemnización de a lo menos por los 6 meses que les falta para cumplir el plazo del contrato).
    Espero haber sido una ayuda en este asunto.
    Suerte.

  56. Odracir dice:

    Hola. Tengo una consulta sobre el arrendamiento de mi departamento. Hace 6 meses arrendé mi departamento a unos conocidos por un precio bastante menor que el de mercado, y ahora necesito volver a él ya que tengo que irme del lugar donde estoy actualmente, y un departamento similar está mucho más caro, aparte de que no sería mio obviamente. La plantilla que utilicé decía que el aviso de desalojo debía ser de 6 meses, por lo que ahora estoy amarrado a esperar a julio para volver. Por lo que leo en su sitio, creo que sería posible recuperar el departamento pagando una indemnización de un mes?
    Supongo que de ser así necesitaría asesoría legal también?

  57. snavarro, los contratos de arriendo necesariamente deben expresar todas las posibles circunstancias que se pudieran dar durante la vigencia del mismo.
    Si bien es cierto que los contratos son para respetarlos a todo evento, lo que se respeta a todo evento son justamente las clausulas que contiene dicho contrato.
    Dicho esto, si el contrato de arriendo que usted firmó con la empresa arrendataria no contiene dentro de sus clausulas las que conciernen a la restitución anticipada del bien raíz, no es posible que se le pueda exigir al arrendatario el cumplimiento del mismo por no cumplimiento del contrato.
    Legalmente usted puede perseguir mediante una acción judicial el cumplimiento del contrato pero, como yo lo veo de acuerdo a su explicación, no creo que tenga un buen fin.
    Cuando un particular prescinde de asesorarse ya sea por un abogado o por un buen Corredor de Propiedades corre el riesgo de que sucedan cosas como las que usted ha descrito en esta ocasión.
    Espero haber respondido su consulta.

  58. sng dice:

    A raíz de la respuesta anterior es que escribo mi consulta, ya que no tengo conocimiento cabal del tema y nadie me ha podido dar una respuesta certera…
    Yo, como arrendadora, firmé un contrato de arriendo por 12 meses de vigencia, pero al segundo mes me avisa la arrendataria que deberá dejarlo el siguiente mes por traslado en su empresa, que son quienes finalmente figuran en el contrato.
    Aunque no existe clausula en el contrato respecto de las consecuencias de poner término anticipado al contrato, claramente éste no se respetó y hubo incumplimiento por parte de ellos (arrendatarios).
    Ahora me llaman de la empresa exigiéndome la devolución inmediata del mes de garantía, y quiero saber si tengo algun derecho de indemnizacion, ya que sólo se me cancelaron 3 de los 12 meses pactados…
    De antemano muchas gracias

  59. Los contratos, como ya lo he explicado en otras ocaciones, son convenios concensuados, es decir, son de comun acuerdo entre las partes.
    Por lo tanto, si existe una clausula en el contrato que indique que si se hace término anticipado del mismo se cobrará la garantía, en este caso de UF 100, entonces si es legal.
    Los contratos, cualesquiera que sea su condición, son instrumentos legales que se hacen para que las partes las respeten a cabalidad y con la seriedad que deben tomarse.
    Ser «concensuados entre las opartes» significa que ambas partes pueden aceptar o rechazar y/o modificar el contenido del contrato pero una vez firmado se da por entendido que ambas partes están completamente de acuerdo con lo que han firmado ya sea ante Notario o de manera particular.
    Espèro haber aclarado sus dudas al respecto.
    Suerte.

  60. Andrea Guerra dice:

    Excelente tema, le será útil a muchas personas.
    Tengo una duda respecto a esto: arrendé una casa desde el 1 de octubre del 2012 al 30 de octubre del 2013. Tuve que firmar letras de cambio, una por mes y adicionalmente una letra por 100 UF y otra por 50 UF esta última firmada por el aval. Estas letras yo las cancelo en el banco. Ahora, necesito dejar la propiedad a fines de febrero. Mi duda es: que ocurre con esas letras firmadas, por lo que entiendo en el contrato si existe termino anticipado se hará cobro de la letra por 100 Uf¿eso es legal? Me pueden pasar a cobranza judicial por esa letra? .
    Muchísimas gracias.

  61. Fijate en la fecha de vigencia del arriendo (no la fecha en que se firmó el contrato ya que no necesariamente tiene que ser la misma), o cuando se renovó y sabrás cuando debiste haber enviado la carta notarial.
    Si hubiera sido el dueño el que te pide el depto habría sido importante la fecha de inicio del arriendo ya que de acuerdo a la Ley de Arriendo tienes derecho a 1 mes por cada año de vigencia del arriendo.

  62. fcosta.a dice:

    Muchas Gracias por su respuesta, te comento que el contrato esta vigente desde el año 2010. Es posible hacer algo? para no tener que seguir pagando el canon de arriendo?

  63. fcosta.a:
    El tema es que la única notificación validamente legal para solicitar la restitución o para dejar de arrendar una propiedad es mediante una carta emitida ante notario y dejada en manos del arrendatario o del propietario según sea el caso.
    Aunque esté estipulado en el contrato de arriendo que la notificación se hará mediante carta certificada, esta no es legalmente aceptada por los tribunales.
    En su caso específico, la fecha de la carta emitida ante un Notario es la que se toma para comenzar a contar el período estipulado en el contrato que por lo general son 60 días de plazo.
    El que usted haga hoy la carta solo significa que desde hoy se tomará la fecha para que usted deje la propiedad.
    El arrendatario está obligado a pagar el arriendo hasta el último día en que se haga efectivo que se cumplió el tiempo de desahucio acordado.
    Los contratos de arriendo no son desechables por las partes como si nada. Son acuerdos legales que tienen consecuencias punibles para la parte que no lo cumpla a cabalidad en cualquiera de sus clausulas.
    En relación al dueño que le respondió que usted está obligado a pagar hasta que se encuentre un nuevo arrendatario, esto sucede si usted no cumplió con el plazo de vigencia del contrato de arriendo. Si el contrato es por 12 meses y usted quiere irse a los 6 meses, su obligación es pagar los 6 meses restantes de arriendo o esperar a que el propietario arriende nuevamente el inmueble.
    Por el contrario, si el dueño le pide dejar el inmueble antes de la fecha de vencimiento del contrato, entonces es él quien debe indemnizarlo a usted.
    La idea de los 60 días de plazo para notificar que una de las partes no sigue con el arriendo es cuando se está próximo a cumplir el plazo con que fue suscrito el contrato de arriendo. No es para usarse indiscriminadamente en cualquier tiempo de vigencia del contrato.
    Como todo acto entre humanos, se espera la comprensión de las partes cuando la restitución del inmueble es por fuerza mayor.
    También se espera que en todo tiempo, las partes comprendan a su contraparte las razones que esgrimen para solicitar la restitución del inmueble antes del plazo convenido.
    No obstante lo anterior, como en toda relación humana, también se espera que nada resulte razonablemente y terminen cada uno con un abogado alegando justicia.

  64. fcosta.a dice:

    Estimado, muchas gracias por el articulo, le comento que arrendaba una propiedad y notifique que dejaba el inmueble con anticipación, sin embargo me respondieron que debía seguir pagando el arriendo hasta que ellos arrendaran nuevamente el inmueble, por lo que leo en el articulo, desde que dejé el inmueble y habiendo notificado al arrendador, no estoy obligado a cancelar el arriendo?
    La notificación no fue realizada por medio de un notario ya que no sabía de esto, que me aconsejan? acudo a un notario a dejar constancia que con fecha x se notifico que dejaba en departamento?

    Quedo atento a sus comentarios.

  65. Bien complicada la situación.
    Legalmente, y de acuerdo a los términos suscritos en el contrato de arriendo, usted tiene el derecho a 3 meses para dejar la propiedad, plazo que usted misma indica, ya se cumplió.
    Todo acuerdo al que llegue con el propietario desde ese momento en adelante puede ser de manera privada o como escritura pública (ante notario) de tal manera que tanto él como usted se aseguren el cumplimiento de lo convenido. Obviamente, por muy escriturado que esté el acuerdo, el cumplimiento de este solo responde a la voluntad seria y responsable de ambas partes de respetarlo más allá que existe la posibilidad de judicializarlo cosa que al dueño no le conviene mucho por lo lento que son los procesos en nuestros tribunales de justicia.
    Veo que usted quiere cumplir con el retiro de esa propiedad pero que también existe un hostigamiento hacia usted de parte del propietario lo cual es punible ante la ley considerándose un «acoso inapropiado».
    Lamentablemente, los plazos legales ya se han cumplido y esto hace que el dueño se sienta vulnerado en sus derechos pero, aparentemente, el dueño no ha realizado la solicitud de Restitución del inmueble de la manera correcta.
    Existe el procedimiento que debe aplicar el dueño y que es pedir la restitución del inmueble mediante una carta notarial…si el dueño no lo ha hecho aún, pues esto le daría el tiempo necesario para poder irse sin que la molestaran.
    ¿Recibió la notificación de restitución emitida por una Notaría? No es una carta certificada…esta no tiene validéz legal…tiene que ser una Carta Notarial.
    Si, por el contrario, usted recibió esa notificación de manos de una Notaría, entonces solo le queda llegar a un acuerdo por escrito ante Notario en el que se señale, además de la fecha de salida definitiva, que termine el acoso al que ha sido objeto.
    Espero haber aclarado en algo su consulta.
    Saludos,
    JM

  66. angel dice:

    Estimado,
    mi tema es, soy arrendataria, llevo 3 años y medio en vivienda y el dueño me ha pedido devuelva esta y termino de contrato por motivos personales, otorgándome 3 meses para cumplir su petición, lo que ya se han cumplido. Por motivos laborales y situación inmobiliaria especial que estamos viviendo no he podido encontrar otra vivienda donde trasladarme, he dejado aviso en todas corredoras pero no existen arriendo o son muy escasos los de año corrido, vivo en Viña del mar.Esto es de conocimiento de los dueños y lo hemos conversado en reiteradas ocasiones, por lo que mi única opción es hacer la entrega en marzo. Esta situación es ademas muy estresante ya que me afecta laboralmente tener este problema encima ya que ellos vienen constantemente a pedirme que me apure en dejar la propiedad. Quiero saber si puedo resguardarme judicialmente haciendo una carta compromiso de dejar la vivienda en marzo y asi no tener mas esta presión encima ya que me afecta emocionalmente para cumplir con mi trabajo el que es muy desgastante. Estoy al dia en los pagos y siempre he tenido buena disposiciona y a todo lo que ellos me piden incluso recibirlos a la hora que se les ocurre llegar sin avisar

  67. Disculpas…me confundí con una pregunta similar recibida hace poco.
    Le enviaré el email con el que respondí esa consulta ya que el procedimiento es igual para el caso suyo. Solo hay que adaptarlo a su caso en particular.
    Saludos.

  68. carlos dice:

    Gracias Don José, pero no llego el correo,
    Atte Carlos
    [email protected]

  69. carlos dice:

    Don José, Antes que todo agradecer su tiempo y asesoría.
    Mi consulta es la siguiente, mi familia arrendo una propiedad el año 2010 y no a actualizo el ipc (semestral por contrato)entonces para el calculo, debo restar el valor con reajuste menos el valor pagado mes a mes para saber las diferencias no cobradas, o solo es sobre la última renta reajustada, esto es, por ej. el IPC enero-junio se aplica a la renta reajustada en Septiembre, porque de ser de la 2da forma habría una diferencia elevada que se queda sin cobrar.
    Atento a sus comentarios y muchas gracias

  70. Hola Jenny:
    Gracias por tu comentario.
    Primero, por favor, no escribas todo con mayúsculas…en internet es como que estuvieras gritando y es mal visto.
    ¿Tienes Contrato de Arriendo firmado?
    La Ley 18.101 es muy clara al respecto y lo que debes hacer es ir a una Notaria para redactar una carta de restitución de la propiedad y que el Notario notifique al arrendatario.
    Una vez que el arrendatario sea notificado el arrendatrio tiene el plazo de 2 meses más 1 mes por año efectivamente de arriendo para restituir la propiedad y este plazo, con todos los aumentos que tuviera por año de arriendo no podrá exceder de 6 meses.
    De acuerdo a lo que tú me expresas, el arrendatario tendría que restituirte el inmueble en un plazo no mayor a 3 meses.
    Respecto a los daños, con la misma carta de restitución con que la Notaria notificó el desahucio a tu arrendatario, debes iniciar un juicio para que este arrendatario te pague los daños realizados a tu propiedad.
    Te sugiero, eso si, que contrates los servicios de un buen abogado para que te pague los daños.
    saludos y suerte.

  71. jenny dice:

    HOLA LEI TODO EL ARTICULO Y LA VERAD ES QUE ME QUEDAN DUDAS YO LE ARRENDE A UN CONOCIDO UNA CASA HACE UN AÑO Y UN MES POR EL PERIODO DE UN AÑO, LA CASA ESTA EN MALAS CONDICIONES AHORA DEVE LUZ AGUA TODO Y LE E PEDIDO REITERADA MENTE LA CASA Y ME DICE QUE SEGUN LA LEY TIENE 3 MESES PARA DESOCUPARLA ES ESO SIERTO APESAR DE TODAS LAS DEUDAS QUE HAY Y DESTROSOS
    ESPERO ME PUEDAN ACONSEJAR
    GRACIAS DE ANTE MANO

  72. Estimado Víctor:
    Gracias por contactarme a través de mi Blog.
    En relación a su consulta, la Ley de Arriendo indica que tratándose de un contrato a plazo fijo no superior a un año plazo, el arrendador (dueño) tiene que pedir la restitución del inmueble via judicial o por notificación notarial con al menos 60 días de anticipación y el arrendatario tendrá derecho a un plazo de 2 meses para restituir la propiedad. No obstante el plazo, el arrendatario podrá voluntariamente restituir la propiedad antes del plazo indicado.
    Este mismo procedimiento se aplica a los contratos de plazo fijo superior a un año ya que explicitamente nada dice al respecto.
    El arrendatario, eso si, en el caso de un contrato a plazo fijo superior a un año tiene también la facultad de desahuciar anticipadamente el contrato con un aviso al dueño de 2 meses antes de la restitución y está obligado solo a pagar los arriendos hasta el momento de la restitución del inmueble.
    La Ley de Arriendo nada indica respecto de si el propietario o el arrendatario tienen alguna obligación de mencionar alguna razón para solicitar el desahucio anticipado del contrato de arriendo por lo que, si el dueño o el arrendatario lo ha manifestado, ha sido por un acto de deferencia hacia su contraparte.
    Entonces, el dueño puede solicitar el desahucio y la restitución anticipada de la propiedad que arrienda usted sin mediar más que la simple notificación notarial sin aducir motivo alguno si así lo quiere de acuerdo a la Ley de Arriendo y su última modificación.
    Tiene que ser Notificado Notarialmente…no sirve un email o una carta certificada ya que legalmente solo sirve la Notificación Notarial.
    El mes de garantía debe ser devuelto en su totalidad siempre y cuando no existan deudas pendientes de cuentas de servicios, gastos comunes u otras que afecten al inmueble y que sean de cargo del arrendatario y/o deterioros en la propiedad en cuestión que deban ser cubiertos con esta garantía.
    Espero haber podido responder a sus consultas.

  73. VVERGARA dice:

    Estimado Sr Jose;
    He leido atentamente su articulo y quisiera hacerle una pregunta al respecto.
    Puede el arrendador en un contrato de arrendamiento a plazo fijo solicitar anticipadamente la restitucion del inmueble aludiendo «razones familiares»?.
    Se lo pregunto porque arrende un departamento en el mes de octubre y he pagado correctamente sin atrasarme y sin causar daños a la propiedad y en enero me llego un mail del arrendador solicitando que le restituya la propiedad por razones personales.
    En su articulo a citar la ley se menciona que podria hacerlo por via judicial pero no me queda claro si puede recurrir siempre a esa via o solo en el caso que la solicite por no pago de rentas?
    por ultimo, y abusando de su buena voluntad quisiera saber en caso de ser posible que pasa con el mes de garantia , se me restituye si termina anticipadamente el contrato?
    De antemano le pido dsculpa por tanta pregunta pero es un tema que me tiene complicado, de antemano muchas gracias y felicitaciones por sus notas que son muy claras y explicativas
    atte
    Victor Vergara