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La Orden de Venta o Contrato de Corretaje en la Gestión del Corredor de Propiedades

Por en Blog con 37 Comments

La Orden de Venta o Contrato de Corretaje en la Gestión del Corredor de Propiedades

contratos

La Orden de Venta es un Instrumento Jurídico

Es un contrato privado entre un Propietario (Comitente) y el Corredor de Propiedades (Comisionista) que puede ser otorgada en forma exclusiva como no exclusiva mediante el cual se acepta la intermediación del corredor para vender un bien raíz de propiedad del comitente y que por esta gestión se obliga al pago de una comisión en el evento, claro, que la operación efectivamente se lleve a efecto.

Cabe distinguir acá, que al momento de existir una oferta de compra y una aceptación de ella, es decir, que efectivamente la operación se concretó, el corredor interviniente se transforma en mandatario de ambas partes, prestando sus servicios de corretaje. Esto me da argumento para otro artículo en el cual me referiré a la Oferta de Compra y la Aceptación de ella.

Nuestra legislación, lamentablemente, no define propiamente la actividad del corretaje de propiedades. Sin embargo, la jurisprudencia, sí al indicar que el contrato de corretaje de propiedades es “un contrato en que las partes se obligan recíprocamente, en virtud de una orden de corretaje, la una a ejecutar actos de mediación tendientes a obtener la conclusión de operaciones sobre inmuebles, y la otra a pagar el derecho que establece la ley. Este derecho se llama corretaje; la persona que lo paga, cliente y el que ejecuta los actos de mediación, corredor de propiedades”.

A propósito de esto último, está en trámite en la Cámara de Diputados, un Proyecto de Ley para RE- crear el Registro Nacional de Corredores de Propiedades. El Registro original y que llevaba el Ministerio de Economía Fomento y Reconstrucción, en el cual yo estoy inscrito con el Registro Nº 6063 del año 1983, lamentablemente fue eliminado en el año 1986.

El contrato de corretaje es considerado un acto de comercio y por lo tanto esta regulado por el Código de Comercio.

firma contrato

Con la firma, se aceptan las condiciones pactadas

La exclusividad en la Orden de Venta es un mandato mediante el cual un propietario le entrega en forma exclusiva la propiedad a vender a un único Corredor de Propiedades durante un lapso de tiempo determinado para que gestione la venta de dicho inmueble.

La no exclusividad implica que el propietario entrega el bien raíz a varios corredores para que gestionen su venta durante un tiempo pactado por las partes. Son instrumentos de carácter privado entre el propietario y cada uno de los corredores que toman la propiedad a su cargo y la venta del inmueble por parte de uno de ellos, no provoca ninguna acción pecuniaria a favor de los corredores que no intervinieron en esa venta aún teniendo una Orden de Venta no exclusiva con el propietario.

El análisis que hoy hago aquí, no trata de cual de los dos mandatos es más eficaz para el mejor resultado de la gestión para el propietario y/o corredor de propiedades. En un próximo artículo prometo analizar este importante aspecto sobre la eterna discusión de que es mejor, si la Exclusividad o la No Exclusividad en las Ordenes de Venta y Arriendo.

Bueno, al tema que nos ocupa hoy.

Como ya indiqué, la Orden de Venta es un mandato de carácter privado entre el Propietario (O su representante debidamente legalizado) de un inmueble y un Corredor de Propiedades. Es decir, se trata de un instrumento jurídico.

Al tratarse de un instrumento jurídico, es un medio de prueba y de conocimiento de lo pactado entre las partes y por lo mismo es muy importante incluir en ella ciertas estipulaciones que de no ser incluidas podrían generar problemas en caso de incumplimiento pudiendo llegar a conocimiento del arbitro designado o en su defecto a la justicia ordinaria en carácter de procedimiento sumario.

En relación a lo anterior, es conveniente que la Orden de Venta contenga, además de en una primera parte, deban quedar claramente individualizados las partes intervinientes, sus domicilios, si es propietario o representante legal de la persona o empresa vendedora y el corredor de propiedades y por supuesto, la fecha en que se emite el contrato, lo siguiente:

  1. La identificación de la propiedad que se pone en venta, la duración del contrato señalando el plazo de la Orden de Venta y si habrá renovación automática del contrato o será a plazo fijo.
  2. El precio de venta en que el bien será ofrecido.
  3. Quién se hará cargo de los costos involucrados en la gestión o de su reembolso según se pacte.
  4. La comisión que recibirá el corredor si se concreta por su gestión la operación o en el evento de que cumplida la gestión de corretaje una o ambas partes desisten o acuerdan dejar sin efecto la compraventa.
  5. Si el contrato es de exclusividad o no.
  6. La obligación del propietario de entregar al corredor toda la documentación necesaria para concretar la operación.
  7. La multa que el propietario pagará al corredor en caso de incumplimiento de su obligación de pagar la comisión pactada o en el caso que se entienda directamente con un cliente aportado por el corredor.

Si la Orden de Venta contiene al menos estas clausulas, existirá una verdadera protección tanto para el propietario como para el corredor de propiedades.

Este instrumento es de suma importancia tanto para el Propietario como el Corredor de Propiedades tanto en su forma como en su efecto.

Recuerde siempre que un contrato es antetodo un acuerdo entre caballeros.

Recuerde siempre que un contrato es ante todo un acuerdo entre caballeros.

Por un lado, al dejar claramente estipulado en el las partes que intervienen y el bien raíz con el valor a ofrecer al público en general, impide que el propietario cambie el precio. ¿A qué corredor no le ha ocurrido, al menos una vez en el ejercicio de esta actividad, que ante una oferta el propietario no acepta y además pone un valor superior al pactado en la Orden de Venta?

Bueno, a varios creo yo.

Ante una situación así, el oferente incluso  puede demandar al propietario por incumplimiento de contrato y hacer efectiva la compraventa mediante un juicio ante los tribunales de justicia.

En otros aspectos, la Orden de Venta permite al Corredor de Propiedades demostrar ante los potenciales compradores su calidad de intermediario en la gestión de venta mediante el cual está facultado por el propietario para tomar las primeras decisiones a favor de promover una buena oferta por el inmueble.

Cabe hacer una anotación de mucha importancia aunque sea tema para otro artículo.

La Orden de Visita reviste una especial importancia en el desempeño de la actividad del corretaje toda vez que la inexistencia de ella impide, como el mejor medio de prueba, en caso de incumplimiento en el pago de la comisión pactada tanto para la conducta del propietario como para la del comprador.

Esto también es tema para otro artículo, como decía, que luego, a medida que mis obligaciones me lo permiten, pondré en mi Blog.

Acerca del Autor
José Manuel

Ex Alumno de los SS.CC. Padres Franceses Alameda. - Administrador de Empresas con Mención en Finanzas. - Participante en varios seminarios y cursos de Ventas. - 1977 Vendedor de Casas y Departamentos construidos por Ingeniería e Inmobiliaria Agsametal Ltda. - 1979-1981 Coordinador de Ventas de Agsametal para los Conjuntos Habitacionales Los Arcos de La Florida, Departamental, Chesterton y otros. Independiente como Corredor de Propiedades desde 1981. - Inscrito en el Registro de Corredores de Propiedades con el Nº 6063 del Ministerio de Economía Fomento y Reconstrucción en el año 1983. - Entre sus clientes: Constructora AYA, Constructora Ceym, Constructora Salinas, Constructora Las Violetas, Besalco, Fe Grande, Automotores Gildemeister S.A., etc. - Entre sus clientes particulares se cuentan más de 11.000 en el curso de los últimos 33 años. Especialidad en: - Arriendos Amoblados y sin amoblar - Compra, Venta de todo tipo de inmuebles - Administración de Propiedades. - Formación y Venta de Paños para Constructoras - Terrenos, Parcelas y Fundos

37 Comentarios

  1. succat dice:

    Excelente y clarísima respuesta estimado. Muchas gracias!

  2. Hola Succat, gracias por tus comentarios.
    La respuesta es que teniendo un contrato de exclusividad, el propietario tiene la obligación legal de pagar al corredor al igual que el comprador (o arrendatario cuando así fuere) la comisión pactada aunque el comprador llegase por medio del propietario.
    No obstante, si tu ya tenías conocimiento de la existencia del pariente que estaba interesado en comprar y expresamente ya conocías tú de su existencia antes de que te dieran la Orden de Venta Exclusiva, legalmente no tienes derecho a percibir comisión alguna aunque la Orden de Venta sea en exclusiva.
    Si por propia voluntad el dueño quiere darte una comisión como atención a tus servicios prestados es solo una erogación voluntaria, por lo que el monto dependerá solo de la voluntad del dueño de la propiedad.
    Espero haber respondido a tus consultas y que tengas mucha suerte.

  3. succat dice:

    Estimado, primero que todo muchas felicitaciones por tus artículos y respuestas, denotan mucha seriedad y honestidad en tu pensar y actuar, lo cual se necesita mucho hoy por hoy en el mundo de los servicios.

    Mi pregunta es la siguiente, si tengo un contrato de corretaje con exclusividad y la dueña de la propiedad tiene un contacto (familiar) interesado en comprar ¿aún cuando no haya una orden de visita firmada tengo derecho a recibir la comisión de ese familiar por ser comprador, y por otro lado también podré recibir comisión de la dueña de la propiedad, aún cuando tal comprador no haya aparecido por mi gestión? Leí un caso parecido en este artículo, donde la persona se saltaba al corredor negociaciando y tramitando directamente con la dueña, pero en este caso esa persona familiar interesada era de conocimiento de mi (corredor) desde antes de firmar el contrato de corretaje, por lo que no me están saltando como corredor.

    Muchas gracias por tu respuesta, y felicitaciones nuevamente.

  4. Italo, gracias por tu pregunta.
    Mira, si todo fuera tan fácil como dice tu amigo abogado entonces no sería necesario la existencia de nuestros necesarios amigos los abogados.
    Un Mandato se puede revocar, entre otras, por solo la decisión del Mandante.
    Sin embargo, los Mandatos se redactan de tal manera que no permiten la revocación unilateral por solo la decisión del Mandante.
    El Mandato hay que cumplirlo en su forma y los plazos establecidos en él son parte de la relación que se debe cumplir para que se enmarque dentro de la Ley.
    Por lo general, en las clausulas de los Mandatos se establecen las condiciones como operará la relación comercial y también a manera en que se deberá poner término al mismo…y esa es la forma en que se debe manejar la decisión de no seguir operando con el Mandatario.
    En tu caso, de acuerdo a lo que tú mismo me indicas, para poner término a la Orden de Venta que tienes vigente con tu actual mandatario es mediante un aviso por escrito con al menos 60 días de anticipación al término de uno de los períosdos pactados.
    Para tu seguridad de que se pondrá efectivamente término al Mandato por parte de tu mandatario, sugiero que el aviso por escrito sea por medio de una carta certificada.
    Espero haber podido responder satisfactoriamente tu consulta.

  5. Ítalo Saavedra dice:

    Hola José Manuel, mira yo también tengo el problema que quiero dar término a la orden de venta con una corredora por su pésima gestión, en tres meses han llevado a 2 personas y lo otro es que publicaron mal las fotos de mi casa en uno de sus portales. Sin embargo, existe una cláusula que dice lo siguiente: «La presente orden tendrá una vigencia de 90 días y se entenderá renovada automáticamente, por períodos iguales, si no hubiere dado aviso por escrito a G.M.C. Servicios E.I.R.L, franquicia de Fuenzalida Propiedades con a lo menos 60 días de anticipación al término de uno de los períodos pactados». Mi pregunta va porque al ser mandato ¿yo puedo poner término por escrito con carta certificada, y publicando en un diario de circulación nacional el respectivo término de mandato? (Lo pregunto por consejo de un abogado amigo y quiero una segunda opinión)
    Muchas Gracias

  6. Lamentablemente no conozco corredores de esos sectores pero, dejame ver si te puedo ayudar. Mañana te envío un email para contarte como me fue.
    Saludos,

  7. Gaby dice:

    Si me quedo claro, muchas gracias!!! 🙁 .usted tiene algun dato de corredoras de propiedades que arrienden por 6 meses?aca en santiago.ojala comunas:quilicura,Renca,conchali,maipu.algo centrico que sea casa?

  8. Hola Gabriela, gracias por tu pregunta que la encuentro muy buena.
    Te voy a responder con otra pregunta:
    Cuando pides un crédito en cualquier banco o casa comercial y te lo dan a, supongamos 12 meses y a los 6 meses decides liquidar tu crédito, ¿Cuál es la solución que la institución crediticia te propone cuando existe un prepago?
    Te lo cuento. La institución te dice que no hay ningún problema pero tienes que pagar los meses que te faltan por pagar menos un porcentaje de los intereses que se supone debes pagar durante el servicio de tu deuda.
    En el caso de un arriendo es lo mismo ya que el propietario te entrega la propiedad por un tiempo determinado en el contrato de arriendo.
    El Contrato de Arriendo en un acuerdo consensuado entre las partes, es decir, es de común acuerdo. Como es de común acuerdo, lo mínimo que se espera por parte del arrendatario es que cumpla el acuerdo tal como se dejó estipulado en el contrato.
    Para responderte en corto y preciso…si tú arriendas una propiedad a 12 meses plazo y quieres marcharte a los 6 meses de vigencia del contrato lo puedes hacer previo pago anticipado de los 6 meses restantes de vigencia que tiene el contrato. Es decir, debes pagar los 6 meses de arriendo que te restan por cumplir ya sea que ocupes o no ocupes el inmueble arrendado.
    Espero haber respondido a tu consulta.

  9. Gaby dice:

    Hola!!!
    necesito arrendar una casa ,pero solo por 6 meses.y todos los corredores que he visto arriendan por 1 año

    que pasa si me hacen un contrato por un año y yo me voy antes a los 6 meses? tendria algun problema?

    lo que pasa es que estoy a la espera de mi casa propia y me la entregaran a fines de agosto.

    atenta a sus comentarios

  10. Gracias por tus comentarios Gabriel. Son muy bien acogidos por este servidor.
    Los Corredores de Propiedades a veces echamos de menos abogados con experiencia en Inmobiliaria que es un rubro muy dinámico y no solo hay que conocer de Leyes si no que de un sin número de otras profesiones como publiqué en otro de mis artículos (Ver: http://www.maremagnum.cl/corredoresdepropiedades/y-despues-de-recibir-una-propiedad-%c2%bfque/ ).
    Se agradece tu opinión acerca del Blog y mi persona y demás está decir que si te dedicas a este rubro ya tendrás una de las áreas más necesarias metida en un bolsillo. El Derecho.
    Un abrazo.

  11. Gabriel Acuña Vásquez dice:

    Estimado Don José Manuel:

    Junto con saludarlo y agradecer de manera muy cordial sus artículos, y en especial, la dedicación para responder de la forma más didáctica posible las inquietudes de sus lectores, le comento que llegué aquí navegando por la red, buscando información del labor realizado por los Corredores de Propiedades, todo esto a propósito de mi particular interés por el Derecho Inmobiliario, rama que tengo pensado especializarme en un futuro, y quizás quien sabe a esto mismo.

    Le dejo un afectuoso saludo y espero siga publicando artículos que con gusto serán leídos por muchos.

    Saludos Fraternos.

  12. Eduardo:
    Existen varios contratos entre propietario y corredor.
    La Orden de Venta, la Orden de Arriendo y la Orden de Administración son los 3 contratos que existen entre dueño y corredor.
    Además de ellos pueden existir varios más pero todo depende del tipo de negociación que el propietario requiere que realice el corredor. En lo fundamental son los 3 que ya mencioné.
    Todos los contratos son posibles de poner término aún cuando no sea una causa el incumplimiento de alguna de sus clausulas.
    El acuerdo entre un corredor y un propietario puede ser tan simple como escribir en una tarjeta de visita (obviamente del dueño) en que autoriza al corredor a efectuar la gestión de venta o arriendo y que por esta él se compromete a pagar la comisión acordada y estampa su firma. Por supuesto, entendiéndose que la gestión de venta o arriendo la efectúa ese corredor.
    Legalmente, esa autorización es tan válida como si firmara un contrato de Gestión formal.
    Espero haber respondido a sus consultas.
    Saludos y suerte.

  13. eduardo dice:

    Buenas noches y gracias por su tiempo.
    Consulta: Existe un contrato entre propietario y corredor por las propiedades que se arriendan?, como se pacta la comisión?, cuanto es el % de comision que se estila?, a este contrato se le puede poner termino si alguna clausula no es cumplidad por parte del corredor?, independiente que exista un contrato entre el propietario y el arrendador, en donde solo la participacion o mension del corredor sea para efectuar el pago.
    Gracias por su respuesta desde ya.

  14. Estimado Christian:
    Las Ordenes de Venta tienen un plazo de vigencia (30, 60, 90, 120 ó 180 días) y automáticamente quedan sin efecto al terminar este por lo tanto, no es necesario hacer nada.
    Sin embargo, si la Orden de Venta aún está vigente sería bueno que hablaras con tu corredor para dejarla sin efecto dejándolo por escrito y firmado por él en el reverso de tu ejemplar de la Orden.
    La venta de una propiedad, dependiendo si el precio está ajustado a mercado o no, puede demorar entre 45 días y tres meses aunque hay casos extremos que demoran mucho más generalmente por que el valor del inmueble se escapa de la realidad, por lo que si tu intención es comprar otra propiedad vendiendo la que actualmente tienes, te aconsejo iniciar la venta al menos 2 meses antes de intentar la compra de otra ya que lo más probable, si no lo haces, es que te vuelva a ocurrir exactamente lo mismo que ahora.
    Espero haber podido responder a tu consulta y suerte.

  15. rolynos dice:

    Junto con saludar y agradecer su informacion, tengo la siguiente consulta: en agosto firmé una orden de venta con un corredor porque necesitaba poner mi casa en venta, pero ahora pasaron los meses y no ha pasado nada con la venta. Con ella pagaria el pie de un depto., como no alcance a venderla y la inmobiliaria no me dio mas plazo, debo dejar de vender mi casa, sino me quedo en la calle. Que debo hacer para terminar ese contrato y asi dejar sin efecto esa venta? Gracias de antemano.
    Christian

  16. Hola:
    Hablar con el corredor y pedirle que deje sin efecto la Orden de Venta por los motivos que usted dice tener.
    En su ejemplar de la Orden de venta, es conveniente que se deje por escrito que la misma queda sin efecto a partir de tal fecha, explicar los motivos y pedir al corredor que la firme en señal de conformidad.
    Se debe tener presente que anular una Orden de Venta aduciendo cualquier motivo para ocultar una venta o arriendo directo, es causal suficiente para que el corredor ejerza su derecho a reclamar judicialmente la comisión pactada y, de haberlas, las multas establecidas en la Orden de Venta o Arriendo.
    El anular una Orden de Venta o Arriendo no exime al propietario del pago total de la comisión, más la del comprador, pactada más las multas en caso de ser esta anulación realizada en forma fraudulenta aún cuando el plazo establecido en la Orden de Venta o Arriendo ya haya vencido.
    Espero haber podido responder a su consulta.
    Saludos y suerte.

  17. domingo25 dice:

    Firmé una Orden de Venta de una casa que es propiedad de mi marido con exclusividad por 120 días y por motivos personales necesito anularla.
    ¿Qué debería hacer?
    De antemano muchas gracias por su respuesta.
    saludos

  18. felipe m. dice:

    si muchas gracias esta respondida mi consulta.

    Claro la orden es con exclusividad por lo tanto llevare mi copia de la orden para que ella me la firme acreditando que se da termino al acuerdo firmado.

    el tema comision no tengo problemas porque el acuerdo dice que solo cobraria comision al arrendatario y no a mi asi firmamos la orden, ademas no encontro ningun arrendatario y si llego a encontrar uno yo, sera por mi cuenta.

    muchas gracias por tu ayuda.

    saludos.

  19. Hola Felipe:
    Tengo dos respuestas para tu consulta.
    1.- Si la Orden es Exclusiva entonces si. El procedimiento correcto es recibir las llaves y pedirle que firme la copia tuya indicando que se da por terminada la gestión a solicitud del propietario o por mutuo acuerdo y que cesan todos los derechos que la Orden le otorgaba a la corredora. Y,
    2.- Si la Orden es No Exclusiva, no es necesario realizar el paso anterior.
    Sin embargo, tienes que considerar que para cualquiera que sea la forma en otorgaste la Orden de Arriendo , exclusiva o no, la corredora tiene todo el derecho a cobrar su comisión siempre y cuando el arrendatario haya sido enviado por ella cuando estuvo en vigencia la mencionada Orden de Arriendo.
    Espero haber respondido tu consulta.
    Saludos…

  20. felipe m. dice:

    hola jose
    muy buen sito:
    tengo una duda.
    yo soy propietario de una casa la cual tengo en arriendo con una corredora de propiedades, con la cual firme una orden de arrendamiento por 2 meses y recien llevamos un mes, pero ella no a sido lo sifucientemente capaz de buscar un interesado. Incluso me ofrecio devolverme la propiedad porque ya no podia hacer mas.
    yo acepte que me devolviera las llaves y buscar interesados por mi cuenta.
    mi gran preocupacion es si ella tiene alguna facultad para demandarme o llevarme a juicio o cualquier cosa que me pueda perjudicar, si yo logro encontrar arrendatario durante este mes que aun queda por cumplirce segun la orden que firme con ella ??? aunque ella me haya devuelto las llaves y me haya dicho que yo busque interesados por mi cuenta ???
    debo pedirle firmar algun papel acordando el termino anticipado de la orden por parte de ella al momento de entregarme las llaves de vuelta ??
    me interesa saber tu opinion sobre mi caso
    atte Felipe M.

  21. Estimado Juan Carlos:
    Gracias por tus palabras referentes a mi Blog.
    He revisado varias veces tu comentario y he estado intentando responder pero me he visto en la imposibilidad de hacerlo en forma adecuada.
    Solo voy a indicar cuatro hechos claros que se desprenden de tus palabras:
    1.- El corredor que te atendió, aunque no lo hizo de inmediato como yo lo habría hecho, terminó identificándose como tal y eso, según mi manera de pensar y actuar, basta para considerarlo en su comisión.
    2.- Me indicas que el corredor nunca te dio una Orden de Visita y menos firmaste una.
    Obviamente es un error del corredor ya que es en la Orden de Visita donde está establecida la comisión de la gestión para él comprador.
    3.- Me indicas en tu comentario que te contactaste directamente con la dueña del inmueble a pesar de saber que había un corredor de por medio.
    Así como el corredor cometió un error al no emitir la Orden de Visita para que tú estuvieras de acuerdo en pagar la comisión corespondiente, tú también cometiste un error al contactar directamente al propietario desconociendo la intervención del corredor.
    4.- Si bien me indicas en tu comentario, que el corredor no hizo absolutamente nada para ayudarte en la compraventa, también se desprende de tus palabras que él no tenía como ayudarte puesto que no le comunicaste nunca que le habías ofertado directamente a la dueña por lo que, malamente podría haber realizado alguna gestión.
    Ante estos hechos, que son los más importantes según mi parecer, solo puedo decirte que espero que resuelvas tu problema de la manera más justa que puedas.
    Suerte.

  22. juan carlos dice:

    Jose, muy apropiado tu sitio; paso a mi consulta: hace una semana nos encontramos con una casa a la venta (aviso en su ventana con nº de contacto); hicimos el contacto para verla y nos intereso; en ese momento (de la visita), nos enteramos que la persona que la mostraba era un corredor de propiedades; bien, nosotros contactamos directamente con la dueña y pactamos el precio de venta, pero ella manifestó su deseo de honrar el acuerdo con el corredor, a nosotros eso no nos molesta, sin embargo este quiere cobrarnos la parte de la comisión que según el le adeudaremos los compradores, en un proceso en que el no fue solicitado y en el cual hemos realizado todos los tramites de crédito y aporte de datos al banco (de nuestra parte), en forma autónoma. nunca firmamos una orden de visita ni pactamos tarifas, menos demandamos sus servicios ya que el no se identifico inicialmente. nos parece al menos irregular su accionar. no tenemos inconveniente en realizar la compra y que el represente al vendedor, pero por nuestra parte no lo hemos requerido, ni menos hemos pactado tarifas por su servicio. me gustaría tu opinión respecto al caso.

    atte Juan Carlos

  23. Chanita, lo que tú me cuentas en tu comentario es un típico error de una oficina que no cuida de todos los aspectos de su Gestión y dejó, probablemente solo, a algún corredor asociado o ejecutivo que está aún aprendiendo esta actividad.
    En fín, te voy a escribir un correo para continuar con esta conversación.
    Saludos.

  24. Roxana dice:

    Muchas Gracias por sus palabras. Ya me inscribí en un curso de corretaje de 30 horas y luego voy a hacer uno de tasación de propiedades, como en todo lo que hago creo que es muy importante prepararse, estudiando y aprendiendo de otros que sepan más que uno…toda la razón. Espero encontrar algún corredor que sea mi mentor y que en algún momento me transforme un una corredora de calidad. La verdad es que esta idea surgió justamente de mis experiencias con corredores, el primero, de una conocida oficina de corretaje en mi ciudad, me vendió un departamento que tenía una enorme deuda de luz, sin tener la deferencia de advertírmelo o de solicitar al antiguo dueño que regularizara el asunto. Y ahora que me encuentro con mi marido buscando una casa para comprar me he encontrado, por ejemplo, con un corredor que nos ofrece una casa que tiene un garaje construido en terreno municipal, diciéndonos que es parte de la propiedad e incluso sumándolo a los metros cuadrados ofrecidos…mucho que desear…Mucha suerte y te felicito por impulsar la idea de hacer de esta ocupación un servicio holistico y de calidad.

  25. Chanita, gracias por sus comentarios referentes a mi Blog.
    No había respondido antes por tener mucho trabajo pero ahora le respondo.
    Hay un viejo dicho que indica «No le des el pescado…mejor enséñale a pescar.»
    Para aprender todo lo relacionado con el Corretaje de Propiedades solo existen dos formas. Una es en forma teórica (un curso, un taller) y la otra, que según este humilde servidor la forma correcta de aprender a ser un verdadero Corredor de Propiedades, es trabajando durante varios años en una buena oficina de Propiedades.
    Los errores más comunes de las personas es pensar que este trabajo es fácil y que con solo conocer un par de cosas del corretaje ya son corredores y pueden montar una oficina y atender clientes.
    Normalmente, esos clientes son defraudados por la falta de preparación y experiencia de esas personas que practican una profesión sin tener ninguna preparación práctica y peor aún los problemas que ocacionan en ventas o arriendos son a veces desastrozos para propietarios y compradores o arrendatarios.
    Chanita, haz el curso, si quieres, y luego busca, en una buena empresa de corretaje, con corredores de reconocido prestigio, un espacio para trabajar y conocer en todos sus detalles cada uno de los aspectos que conforman nuestra actividad (que no son pocos te advierto) y si quieres, una vez que hayas aprendido todo o una gran parte de todo lo que tenemos que saber y conocer los Corredores de Propiedades para dar una buena asesoría a nuestros clientes, monta tu oficina de propiedades.
    Mi intención con mi Blog es mostrar que nuestro trabajo como Corredores de Propiedades tiene que ser de calidad y expongo siempre en mis artículos que las personas que desean iniciar un negocio en nuestro rubro deben prepararse convenientemente trabajando y adquiriendo experiencia en una oficina de propiedades antes de ofrecer los servicios en forma independiente.
    No es mi intención enseñar el Corretaje de Propiedades a través de mi Blog. Por lo mismo, no respondo preguntas similares a las que tú me haces.
    Saludos y mucha suerte.

  26. Roxana dice:

    Estimado José Manuel, en primer lugar lo felicito por este blog. Me encuentro estudiando el tema ya que quiero dedicarme a esto para complementar mi trabajo como profesional de la salud.. tengo hartas ganas y el apoyo de mi esposo y mis hijos mayores de edad, tengo dos hermanos arquitectos y una hermana abogada que, aunque viven en otras ciudades, podrían ayudarme a resolver las dudas de los clientes.
    Tengo varias dudas (si pudiera contarme por favor mi email es [email protected]) 1. Los gastos comunes los puedo cobrar al arrendatario junto con el arriendo para ser yo quién asegure el pago al arrendador? 2. En qué momento cobro la comisión por venta, en la firma de la promesa? lo hago con cada parte por separado? 3. La Orden de Venta, debe hacerse ante notario?.4.En qué entidades debo averiguar los datos de las propiedades para su venta? Sé que en parte en el SII, Conservador y municipalidad, pero cuales en cada una???
    Espero que tengas tiempo de contestar mis inquietudes..gracias de antemano por tu tiempo.

    En todo caso voy a hacer un curso formal en el área, pero estoy leyendo harto antes para sacarle el máximo provecho a dicha experiencia.

  27. Ingrid:
    Fijate en la Orden de Venta que dice referente a la comisión.
    Lo normal y lógico es que el corredor cobre lo pactado en dicha Orden o Autorización.
    Si en ella aparece que cobrará el 3% sobre el valor de venta entonces solo puede cobrar dicho porcentaje y nada más.
    No entiendo cuales son «ambas comisiones» ya que los corredores cobramos una comisión al comprador y una comisión al propietario y no 2 a cada uno.
    Pero, vuelvo a sugerir, revisa lo que firmaste en la Orden de Venta. Si allí dice que debes pagar ambas comisiones…entonces eso es lo que debes hacer. En caso contrario, y que sería lo normal, solo debes pagar una comisión equivalente al 3% del precio final de venta.
    Saludos y suerte.

  28. Ingrid1981 dice:

    Hola, me acabo de inscribir en este blog, porque en este momento me encuentro vendiendo una propiedad por corredora, existe la posibilidad de concretar el negocio… pero siento que el corredor no està siendo muy transparente.
    Según lo que tengo entendido se le debe cancelar la comisión, en este caso 3%, en relaciòn al valor de la venta ($12.600.000), sin embargo el me dice que el que apartir de esa cifra le debemos cancelar ambas comisiones. Según lo que èl dice deberíamos recibir como vendedores $11.800.000.-

  29. Bueno, nos alegra mucho que estés interesado en participar y bienvenido.
    Ideal sería que completaras tu suscripción para saber tu nombre al menos.
    Saludos.

  30. finalz dice:

    Hola ,
    me acabo de inscribir en este foro, porque estoy muy interesado en participar, en la hermosa experiencia del corretaje de propiedades, si alguen me podria guiar en esta accion de tenasidad, le estaria muy agradecido, mi mail es [email protected]

    gracias

  31. Hola Bernardo:
    Bienvenido a nuestro Blog y desde ya, gracias por este comentario y los otros que puedas hacer de nuestro rubro.
    El tema que tocas en tu comentario no es raro para los corredores de Santiago y de todo Chile. El desconocimiento de los particulares acerca de los procedimientos de una oficina de propiedades cuando toma un inmueble en venta o en arriendo o en administración hace que ocurran situaciones como las que describes.
    La verdad es que la Orden de Venta o Arriendo se pide básicamente por una cuestión de legalizar de alguna manera la gestión de corretaje delante de los posibles interesados ya que, aunque casi nunca ocurre, uno de ellos puede pedir que le mostremos la Orden para asegurarse que estamos trabajando debidamente autorizados por el propietario pero fundamentalmente lo hacemos para evitar que ante una oferta de compra o arriendo emitida en el mismo precio con que nos autorizó el propietario, este último suba el valor ocasionando un daño al negocio y sobretodo lesionando la credibilidad del corredor ante el o los potenciales clientes.
    Si ocurre algo así, el oferente podría demandar al propietario y obligarlo a cumplir la venta del bien en el valor pactado en la Orden de Venta.
    Saludos a Quilpué y Villa Alemana. Y de nuevo, bienvenido Bernardo y gracias. Me alegro mucho que te sirva lo que acá escribo.

  32. Sobre este tema me ha tocado situación raras por decir algo.
    Por ejemplo el sábado pasado fui a ver una propiedad para poner en venta con una propietaria, esa propiedad me la dieron en forma no exclusiva, y cuando llegamos a momento de firmar la orden de venta la cliente nos pregunto varias veces que ella con otros corredores nunca habia firmado una orden de venta. A lo cual nosotros le respondimos que es algo básico para vender ya que tenemos que resguardar al corredor y los propietarios. Y mas después me pidio que le mandara las fotografias por correo a lo cual le respondimos que era material de uso exclusivo del corredor de propiedades.
    Vaya uno a saber a donde van a parar las fotos y que uso les den en perjuicio de uno.
    Para terminar este tipo de situacion es muy repetitiva aca en la zona de Quilpue y Villa Alemana.

    Saludos y felicitos a ustedes por este portal.

  33. Estimado skfchile:
    Primero que nada, gracias por su consulta.
    Segundo, y si es que no se ha ido el arrendatario aún, exíjale al conserje y al administrador del edificio que no permita que el arrendatario saque absolutamente nada del edificio y del departamento como camas, refrigerador, microondas, etc., etc. Es decir, pida la retención de los bienes del arrendatario de inmediato.
    Este es un caso extremo de lo que se puede encontrar en relación a la administración de una propiedad y vale mucho la pena analizarlo.
    Desde el punto de vista del corredor de propiedades, pensando que este se hizo cargo de la administración desde el inicio del arriendo, hay un evidente abandono de sus deberes pues este debe, como parte de su gestión administrativa, visitar regularmente la administración de los edificios donde mantiene departamentos en administración y verificar el pago de los gastos comunes mes a mes de tal manera de evitar que se pueda producir este problema.
    Así mismo, al menos una vez cada tres meses, debe hacerse presente en el departamento que administra de tal manera de verificar en situ el estado del departamento y verificar que las cuentas de servicio estén debidamente pagadas en las fechas que correspondan.
    Eso como una acción normal y regular por parte del corredor de propiedades para evitar casos tan extremos como este.
    No obstante lo anterior, si el corredor no es el administrador desde un principio no debieran imputársele los problemas detallados.
    En relación al administrador del edificio que no le avisó a usted, teniendo las maneras de comunicarse directamente con usted, también ha caído en una situación de dejación que otro administrador quizá no lo hubiera permitido en el buen ejercicio de su cometido sobretodo ante la lógica que el fue contratado entre otras cosas para velar por la integridad del edificio y de los bienes de los copropietarios.
    El, como administrador, debía y tenía todas las facultades para realizar todas las acciones pertinentes para que el arrendatario pagara los gastos comunes en los plazos normales además de avisarle a usted como propietario y también al corredor de propiedades. El también ha incurrido en un evidente abandono de sus deberes y es aún más grave su situación en relación de los copropietarios que lo han contratado para esos efectos.
    En cuanto a las acciones legales que usted puede ejercer, asesorarse con un abogado, yo no lo soy, es lo más acertado para analizar las posibilidades que usted tiene ante esta lamentable situación que lo afecta.
    El SERNAC, creo yo, también debe ser un buen punto de apoyo para comenzar las acciones que sean necesarias.
    Espero haber respondido a su consulta.

  34. SKFCHILE dice:

    Estimado Sr. Ortuzar:
    Lo felicito por sus acertadas respuestas y por la importante informacion que proporciona.

    ¿Qué ocurre con un corredor de propiedades a quién se le ha confiado por escrito la administración de un departamento, y NO LE AVISA al propietario que el arrendatario ha dejado de pagar los gastos comunes durante más de un año y medio, y el propietario se entera al ser demandado por el administrador del edificio? Cabe señalar que en el contrato de arriendo -redactado por el Corredor de Propiedades en documento con membrete del corredor- el arrendatario se obliga a pagar los consumos y los gastos comunes.
    Dicho corredor ha descontado al propietario, mensualmente del arriendo su comision.

    Cabe destacar que el Administrador del edificio, tampoco aviso nunca al propietario acerca de la deuda por gastos comunes. Tampoco corto el suministro de agua, gas o luz al departamento.
    ¿Que puede hacer el propietario? ¿Puede reclamar ante SERNAC o iniciar un juicio en tribunales contra el corredor ? ¿Puede pedir retencion de los bienes de la arrendataria? ¿Que se puede hacer?

    Desde ya muchas gracias por su respuesta, ojala con copia al e-mail skfchileyahoo.es

  35. Estimado Alonso:

    Primero, gracias por inscribirse como suscriptor de mi Blog y por el comentario vertido en este artículo. Aprecio mucho, las opiniones que puedan originar un intercambio de experiencias entre nosotros los corredores y espero contar con las suyas permanentemente.

    En relación al tema de la Exclusividad me voy a reservar para un próximo artículo en donde intentaré desarrollar los pro y los contra de la Exclusividad y de su contraparte la No Exclusividad.

    Una idea a tener en cuenta para analizar que sería mejor, es necesario considerar la cuestión desde el punto de vista del Propietario y desde el punto de vista del Corredor.

    Por ahora, le puedo comentar que concuerdo con usted en cuanto a que la clave estará en los niveles de gestión y de calidad que podamos entregar a nuestros clientes. No obstante lo anterior, me parece que no es posible comparar un Servicio de Corretaje de Propiedades como el nuestro con un supermercado o sus proveedores ya que nosotros vendemos un intangible, un Servicio, mientras que el supermercado vende productos que los clientes pueden tocar.

    Es un error, creo yo, pensar que nosotros vendemos o arrendamos propiedades. Eso es el resultado de una gestión por lo tanto lo que nosotros vendemos es un Servicio y antes que eso, vendemos nuestra imagen, nuestra ética, nuestra forma de trabajo, nuestro conocimiento del tema, de la zona, del sector en donde está ubicada la propiedad que son todas intangibles. Solo se pueden apreciar con la vista y con la sensación de seguridad o inseguridad que nuestro cliente pueda sentir de nosotros producto de nuestra experiencia y gestión.

    En otro artículo, toqué el tema del por qué un propietario debería entregar a un corredor su propiedad. Lo puede ver AQUÍ en donde expongo algunas ideas a respecto.

    Saludos y gracias,
    José Manuel Ortúzar Ugarte

  36. CREO QUE LO MAS SALUDABLE ES LA NO EXCLUSIVIDAD.
    De pronto podemos analizar; me piden exclusividad cuando yo asisto como comprador a un supermercado plagado de diferentes MARCAS? – no; Pido exclusividad a quien me provee de algún insumo? – no. Creo que el Libre Mercado y la Libre competencia es una formula aplicable a todo, LA CLAVE ESTARÁ ENTONCES EN LOS NIVELES DE GESTION Y CALIDAD.