Ley de Arriendo 18101 y Ley 19866 que la modifica
Estos son los puntos relevantes del texto refundido de la Ley 18101 y sus modificaciones presentadas en la Ley 19866.
Ámbito de aplicación:
– La ley fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, aplicándose a propiedades urbanas dentro del radio respectivo y a viviendas situadas fuera del radio urbano con superficie menor a una hectárea.
– En caso de contratos de arrendamientos no aplica a predios agrícolas, inmuebles fiscales, viviendas de temporada, hoteles, o estacionamientos.
Desahucio y Restitución:
– En contratos de arrendamiento mes a mes o indefinidos, el desahucio debe realizarse judicialmente o por notario, con un plazo máximo de seis meses para la restitución del inmueble.
– Para contratos de plazo fijo de hasta un año, el arrendador puede solicitar la restitución por vía judicial con un plazo de dos meses desde la notificación.
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Subarrendamiento y Continuación:
– En contratos de arrendamiento con plazo fijo superior a un año para habitación, se permite al arrendatario subarrendar salvo estipulación en contrario.
– Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario debe seguir pagando la renta y los gastos hasta la restitución del inmueble.
Competencia y Procedimiento:
– Las normas de competencia y procedimiento se aplican a juicios relacionados con arrendamientos de inmuebles especificados en la ley.
– Los juicios se rigen por reglas verbales, permitiendo presentar minutas escritas, con citación a audiencia y notificación según normas civiles.
Proceso de demanda y contestación:
– El proceso inicia con la relación verbal de la demanda y la contestación verbal del demandado.
– Luego se procede obligatoriamente al llamado a conciliación.
Reconvención y gestión de pruebas:
– El demandado puede reconvenir al actor en su contestación, presentando los medios de prueba que respaldan sus argumentos.
– La reconvención se tramita junto con la cuestión principal.
Establecimiento de puntos controvertidos:
– En caso de no llegar a un acuerdo total, el juez determinará los puntos sustanciales y controvertidos a acreditar.
– Se procede a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y contestación.
Apelaciones y derecho a comparecer:
– Solo son apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan fin al juicio.
– Las partes tienen derecho a comparecer personalmente en primera instancia en ciertos juicios de renta limitada.
Restitución anticipada del inmueble:
– El juez puede ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado en ciertos casos específicos.
– Se pueden solicitar garantías al demandante para indemnizar al arrendatario en caso de error en la restitución.
Tramitación de incidentes:
– Los incidentes se tramitan en la misma audiencia que la cuestión principal, sin detener el proceso.
– La sentencia definitiva se pronuncia sobre la acción principal y los incidentes, o solo sobre estos si son previos o incompatibles con aquella.
Prueba y resolución de conflictos:
– La prueba se aprecia según las reglas de la sana crítica, debiendo ser rendida frente al mismo tribunal.
– Una vez concluida la prueba, se cita a las partes para escuchar la sentencia.
Notificaciones y subarrendamientos:
– Se establecen normativas para notificar a los subarrendatarios en juicios de desahucio o terminación de arrendamiento.
– Los subarrendatarios pueden pagar rentas adeudadas antes de la sentencia para enervar la acción.
Entrega del inmueble en juicios de arrendamiento:
– El arrendador puede notificar la demanda a empresas proveedoras de servicios mientras dure la ocupación del inmueble.
– El demandado es responsable de los consumos durante la ocupación.
Medios probatorios en juicios de arrendamiento:
– El tribunal puede decretar los medios probatorios relevantes de oficio o a petición de parte.
– Se busca asegurar la obtención de pruebas pertinentes para el caso.
Restricciones para reintentar acciones de desahucio:
– Si se rechaza el desahucio o la restitución, no se pueden intentar nuevamente en seis meses.
– Se exceptúan hechos ocurridos después de la presentación de la demanda.
Competencia de jueces en juicios de arrendamiento:
– Los jueces letrados de mayor cuantía son competentes para conocer en primera instancia de estos juicios.
– Se respetan las reglas generales de competencia en los tribunales.
Procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento:
– La demanda debe incluir información detallada sobre arrendador, arrendatario, rentas adeudadas, y más.
– El tribunal puede ordenar subsanar defectos formales en la demanda.
Declaración de inadmisibilidad y procedimiento monitorio:
– El tribunal declara de plano la inadmisibilidad en ciertos casos fundamentados.
– No procede recurso contra la resolución de inadmisibilidad.
Cumplimiento de la obligación en procedimiento monitorio:
– El juez puede ordenar el pago de la deuda y el lanzamiento si el deudor no cumple en el plazo indicado.
– La resolución del juez sirve como título ejecutivo para la obligación.
Notificación de la demanda en procedimiento monitorio:
– La demanda y resolución pueden notificarse al deudor según lo establecido por la ley.
– El requerimiento de pago se considera cumplido tras la notificación correspondiente.
Oposición a la demanda monitoria:
– El deudor requerido puede formular oposición por escrito dentro del plazo legal.
– Deben presentarse fundamentos de hecho, derecho, documentos y medios de prueba para el juicio posterior.
Plazo de oposición en caso de múltiples deudores:
– Si hay más de un deudor por una misma deuda, el plazo para oponerse será común y hasta el vencimiento del plazo más extenso.
– El juez puede desestimar la oposición si no tiene fundamentos plausibles.
Excepciones dilatorias y subsanación de defectos:
– Las excepciones dilatorias se tramitan como incidentes y se deben resolver en un plazo determinado.
– Si se acoge alguna excepción dilatoria, se ordenará subsanar los defectos si es posible.
Efectos de la oposición en el procedimiento monitorio:
– La oposición fundada en excepciones distintas finaliza el procedimiento monitorio.
– La demanda declarativa posterior se limita a cuestiones planteadas en la oposición.
Condena en costas y apelación:
– Solo procede la condena en costas según lo establecido.
– Solo se podrá apelar la resolución relacionada con la oposición en efecto devolutivo.
Normas aplicables a acciones de comodato:
– Las normas del procedimiento monitorio se aplicarán a acciones de comodato precario.
– También serán aplicables a la acción de precario establecida en el Código Civil.
Disposiciones generales sobre arrendamientos:
– Se establece la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios según la ley.
– Los contratos de arrendamiento deben estar autorizados por notario público en caso de contratos escritos.
Mecanismos en caso de mora o negativa del arrendador:
En caso de mora, los pagos se reajustan según varíe el valor de la unidad de fomento.
– Si el arrendador niega recibir la renta, el arrendatario puede depositarla para cumplir con sus obligaciones.
Sanciones para arrendatario y subarrendador:
– Arrendatario puede ser multado con 1 a 60 unidades de fomento por falsedad en la declaracion, especialmente sobre subarrendatarios.
– Subarrendador puede ser multado si no paga la renta del arrendamiento, lo que resulte en el desalojo del subarrendatario.
Injustificado rechazo de autorización:
– Arrendador puede ser sancionado si injustificadamente rechaza otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus muebles.
Arriendo y subarrendamiento abusivo:
– El arrendador o subarrendador será sancionado si arrienda o subarrienda un inmueble con estándares que incumplen las condiciones mínimas establecidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
– La municipalidad, la secretaría regional ministerial de Vivienda y Urbanismo o cualquier persona puede denunciar el incumplimiento de estas disposiciones, con multa de 5 a 100 unidades tributarias mensuales.
Disposiciones varias:
– Derogación del decreto ley N° 964, de 1975, sobre arrendamiento de bienes raíces urbano.
– Introducción de modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, incluyendo la inhabilitación de obra y desalojo de ocupantes en caso de infracción, y la definición de ‘viviendas económicas’ y su régimen de beneficios y exenciones.
Viviendas Económicas:
– Las viviendas económicas deben cumplir con ciertos requisitos legales y no exceder la superficie máxima permitida.
– Se permite el funcionamiento de pequeños talleres artesanales en estas viviendas, siempre y cuando la actividad principal siga siendo habitacional.
Cambio de Destinación:
– Se establecen restricciones para el cambio de destinación en viviendas que han gozado de franquicias o exenciones tributarias.
– Dichas franquicias caducarán automáticamente si se cambia la destinación, luego de al menos cinco años desde la recepción definitiva.
Disposiciones Transitorias:
– Contratos de arrendamiento anteriores a la ley seguirán regidos por disposiciones del decreto ley N 964, de 1975.
– Contratos de arrendamiento posteriores a la ley tienen normas específicas sobre renta y garantía, como limitaciones en los incrementos de arriendo y devoluciones ajustadas.
Derechos del Propietario:
– El propietario puede percibir una renta igual al dividendo que pague a su asociación u organismo por los inmuebles adquiridos a través de financiamiento hipotecario.
– Los gastos relacionados con el préstamo para la adquisición del inmueble serán responsabilidad del arrendatario.
Excepciones a Normas de Arrendamiento:
– Existen excepciones a las normas de arrendamiento para edificaciones con certificado de recepción final posterior a cierta fecha.
– Estas excepciones se aplican a determinados tipos de bienes raíces.
Leyes y regulaciones:
– El decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, y la ley N° 9.135 especifican los inmuebles sujetos al pago del impuesto territorial.
– También se incluyen en la normativa tributaria los inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o lucrativas.
Continuamos en el próximo artículo en el que detallaremos la Ley 19866 que modifica la 18101 pero no la reemplaza sino que la complementa.
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