¿Vender o Arrendar mi Propiedad?
Cada cierto tiempo, algún propietario me llama para solicitar mis servicios de gestión de venta de su inmueble.
Esto, aparte de ser muy agradecido por mi, pone a prueba una de las capacidades que debe tener un corredor de propiedades a la hora de asistir a sus clientes cual es la de prestar una buena asesoría al dueño de la propiedad.
En una situación específica que me ocurrió ayer sábado 01 de mayo de 2010, una propietaria me pide realizar la gestión de venta de su departamento nuevo para lo cual concertamos una entrevista y visita a su departamento para el día mencionado.
No entraré en detalles de donde está ubicado el departamento ya que no es el tema acá.
Como parte de mi trabajo como corredor es sentarme a conversar con el propietario de tal manera que me permita conocerlo y saber todo lo que pueda del departamento para lo cual realizo una batería de preguntas prediseñadas que van dando forma a la conversación.
¿Deuda Hipotecaria?
Una de las preguntas esenciales para el buen desarrollo de mi gestión de ventas es saber si el inmueble está o no con deuda hipotecaria y si lo está es conocer el tiempo que lleva sirviendo ese crédito.
La respuesta a esta pregunta marca una sustancial diferencia entre proseguir con la venta o sugerir detenerla de inmediato. ¿Por qué?
Por todos es sabido que los primeros años de servir un crédito hipotecario mayoritariamente se pagan los intereses de esa deuda y poco se sirve el monto del crédito en si mismo por lo que en realidad la deuda capital sigue en su monto primitivo y esto se mantiene por al menos 7 a 8 años.
Por lo tanto, es importante que el cliente propietario sepa realmente que es lo que va a suceder con el valor de la propiedad, cuanto es lo que el banco retendrá para hacerse pago del préstamo otorgado al cliente y además considerar una «multa» que la entidad crediticia aplica al cliente por hacer un pago anticipado al crédito (Esto es porque el negocio del banco es que el crédito se sirva en su totalidad para los años determinados en el contrato del préstamo y no que el cliente lo prepague lo que significa que el banco pierde una cantidad considerable de dinero por concepto de los intereses y comisiones involucrados en cada cuota pagada).
En el caso de mi cliente, al hacerle yo esta pregunta me indica que solo lleva 2 años sirviendo el crédito que lo contrató a 25 años de plazo.
Precio de Venta
El valor de venta que ella está sugiriendo para su departamento está dentro de lo correcto y es probable que se venda en un valor muy cercano al que ella desea.
Sin embargo, le expliqué las implicancias de vender el departamento en estas circunstancias y que probablemente terminaría ella pagando altos costos por vender a estas alturas del crédito hipotecario obtenido ya que no solo el banco se hará pago de la deuda con, me atrevo a decir, el 100% del valor de venta del departamento si no que además ella deberá pagar una diferencia por la «multa» que la entidad le aplicará por prepagar muy tempranamente su crédito. Además de esto deberá pagar el servicio del Corredor de Propiedades.
Raya para la suma, el costo que para ella tiene ahora mismo la venta de su inmueble es muy alto.
Mi consejo, considerando las necesidades que ella tiene ahora, es que ponga en arriendo el DP durante los próximos 7 u 8 años y luego piense en venderlo pues ahora no le conviene hacerlo. De este modo, el arriendo será muy similar al dividendo por pagar, los gastos comunes serán pagados por el arrendatario y los arreglos al DP por el uso serán normales si se lleva un buen control del arrendatario y su cumplimiento para evitar daños indeseados.
¿Vender o Arrendar?
Depende de muchas razones una decisión u otra. En esencia pura cuando hay un préstamo de por medio, esta respuesta dependerá de los años que se está sirviendo la deuda hipotecaria.
