El Contrato de Arriendo 2ª Parte veremos nuevas cuestiones.
En el Contrato de Arriendo se estipulan las condiciones del acuerdo y las obligaciones tanto del propietario como del arrendatario.
Demás está decir que se deben identificar con nombres y apellidos las partes intervinientes y sus representantes si los hay.
El propietario, con la firma del Contrato de Arriendo, se obliga a entregar el inmueble arrendado siendo esta la esencia del contrato.
También se obliga a mantener la cosa arrendada en tal estado que sirva para su uso, librar al arrendatario de todo problema que pudiera afectarlo, recibir la renta pactada y emitir el correspondiente recibo por este.
Obligaciones del Propietario
En esta secuencia de El Contrato de Arriendo 2ª Parte, entregar la cosa arrendada no significa, en este caso, entregar el dominio de ella pues el contrato de arriendo es un título de mera tenencia, esto es, la que se ejerce sobre una cosa no como dueño si no en lugar o a nombre del dueño en donde el arrendatario reconoce el dominio ajeno.
La entrega del inmueble debe ser inmediata a la firma del contrato o en el tiempo que se haya estipulado en él de lo contrario el arrendatario tendrá derecho de desistirse del acuerdo y exigir una indemnización.
El bien raíz debe encontrarse apto para ser habitado siendo importante este aspecto al grado de que su incumplimiento otorgue derechos al arrendatario para resciliar el contrato y exigir indemnización. En esta índole, existe la alternativa, por ejemplo, de rebajar el canon de arriendo y hacerse cargo de los arreglos necesarios para dejar el bien acorde a sus necesidades.
Si sucede que indemnización por perjuicios este es extensible solo por el daño emergente es decir, el que produce una disminución al patrimonio suponiendo que el problema tuvo su origen antes del arriendo. En este caso también se puede perseguir el lucro cesante siempre que se pruebe que el propietario sabía de esta anomalía. Para prevenir lo anterior, es que los abogados aconsejan dejar bien establecido cual será el objeto del arrendamiento.
Obligaciones del Arrendador
Veremos en El Contrato de Arriendo 2ª Parte, la obligación del arrendador de mantener el bien raíz en condiciones de servir para el fin por el que ha sido arrendado se refiere a que el propietario debe hacerse cargo durante toda la vigencia del contrato de las reparaciones del inmueble para mantenerlo en condiciones con excepción de los arreglos llamados locativos que se refieren a aquellas reparaciones de las que debe hacerse cargo el arrendatario y que se producen por el uso normal del equipamiento que exista en la propiedad como por ejemplo la mantención del calefón.
El propietario está obligado también a evitar cualquier acción que cause turbación al arrendatario en el goce de la cosa arrendada.
Estas turbaciones pueden provenir de diferentes situaciones provocadas o no por el arrendador como por ejemplo que el bien en cuestión requiera de reparaciones de tal manera que el arrendatario no pueda hacer uso adecuado del bien arrendado o parte de el ocasionando un deterioro a su tranquilidad, seguridad u otro.
Término de Contrato
En este caso, el arrendatario puede pedir el término anticipado del contrato sin perjuicio también de exigir indemnización por los detrimentos ocasionados. Es el mismo Código Civil el que se encarga de indicar esta situación.
El tema de las turbaciones no termina ahí. En caso que estas provengan de parte de un tercero hay que distinguir:
- Si el tercero reclama derechos sobre el bien (esto es que el tercero demuestre que también es dueño del inmueble), el arrendatario tendrá que hacerse cargo por sus propios medios de rebatir a este liberando de responsabilidad al arrendador. La forma judicial que el arrendatario tiene, para protegerse en este caso, interponer una querella de restablecimiento que es aquella que le permite la ley siendo el un mero tenedor de la propiedad y de esa forma restablecer al estado en que se hallaban las cosas antes del problema.
El arrendatario puede reclamar indemnización al arrendador en caso que se compruebe que el sabía de la existencia de los derechos que tenía el tercero sobre el inmueble. - Si el tercero no reclama derechos sobre el inmueble, el arrendatario debe comunicar lo antes posible al arrendador la situación para que este último interponga las acciones pertinentes para solucionar los problemas ocasionados. En caso que no lo comunicare en forma oportuna, el arrendador e puede reclamar una indemnización por los daños que se pudieran ocasionar. Por su parte, el arrendatario que haya comunicado oportunamente la turbación tiene dos alternativas de acción. Si la molestia es considerable y le impide hacer uso adecuado del inmueble puede solicitar el término del contrato. Por el contrario, si la turbación no pasa de ser una molestia, puede exigir una rebaja en el canon de arriendo de acuerdo a lo dispuesto en el Código Civil.
Para terminar esta 2ª Parte, el arrendador tiene la obligación de recibir el pago del arriendo y de dar un recibo por este.
Por supuesto, ustedes dirán que recibir dinero no es precisamente una obligación. Sin embargo, aunque parezca extraño puede ocurrir que el arrendador se niegue a recibir el pago de un arriendo. En este caso el arrendatario está obligado a pagarlo por consignación según lo señalado en la Ley 18.101 depositando el monto del arriendo en la unidad del Servicio de Tesorería más cercano al inmueble que arrienda indicando su nombre y apellido, rut y dirección. Tesorería deberá emitir el correspondiente recibo y comunicará por carta certificada al arrendador de la existencia del pago aunque para cobrarlo deberá ser por vía judicial.
La 3ª Parte, en unos días más. En ella me referiré a las Obligaciones que tiene el arrendatario frente al Contrato de Arriendo.
Para este artículo me he basado en el libro El Corredor de Propiedades frente a la Actividad Inmobiliaria, escrito por el Abogado y Asesor Legal de Acop Don Juan Eduardo Figueroa Valdés.
