Contrato de Arriendo
Qué, cómo y cuándo de un Contrato de Arriendo. Después de recibir varias consultas de cómo poner término a un Contrato de Arriendo, o si se puede unilateralmente modificar o si después de un tiempo de entrado en vigencia un contrato se puede aumentar el canon del arriendo, y muchas otras consultas por el estilo, decidí tratar de consolidar en un solo artículo estas consultas.
Los Contratos son Acuerdos Consensuados:
Esto quiere decir que arrendador (propietario) y arrendatario (el que arrienda/alquila el inmueble) se tienen que poner de acuerdo en lo que dice el Contrato de Arriendo.
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Las cláusulas de los contratos que son inamovibles:
Es decir, que no se pueden eliminar, son todas aquellas que se refieren:
- Al cuidado y mantención del inmueble por parte del arrendatario, y
- Las que son propias de la individualización del inmueble.
Entre estas cláusulas encontramos, por ejemplo:
- Los pagos que deben ser de cargo del arrendatario cuando el inmueble está dentro de un condominio:
- gastos Comunes
- Servicios especiales que puedan corresponder al inmueble
- Cuentas de servicios (luz, agua, gas, telefonía, tv cable, internet, etc)
- Intereses en caso de Mora
- Terminación anticipada del contrato
- Mejoras y mantención del inmueble
- Robos y perjuicios
- Garantías, etc
Cláusulas objeto de consenso:
Son todas aquellas que se refieren a:
- Valor del arriendo
- Plazo para pagar cada mensualidad (generalmente hasta el día 5 de cada mes)
- Vigencia del contrato de arriendo (normalmente 12 meses)
- Exigencia de un Aval
- Horarios y días para visitar el inmueble por parte de personas interesadas en caso de que el arrendatario deje la propiedad o bien el dueño desee venderla
- Garantía de Arriendo.
Teniendo lo anterior presente, podemos entonces comenzar a discutir las cláusulas que si se pueden modificar para llegar a un acuerdo entre las partes.
Hablemos del precio del arriendo
Se supone que cuando buscamos un inmueble para arrendar y lo encontramos es porque:
- Se acerca a nuestra realidad económica
- El precio nos gusta, y
- La casa también nos gusta
Por lo tanto, a no ser que nos encontremos con una propiedad que está sobrevalorada, la arrendamos sin discutir su precio.
Dueño desea reajustar el valor del arriendo
Después de un año de estar habitando el inmueble nos llega la comunicación de parte del dueño que desea reajustar el valor del arriendo a un precio que se ajuste más a la realidad económica del sector y al tipo de vivienda.
Ante esta situación, podemos, como arrendatarios, aceptar o no este nuevo canon de arriendo que propone el dueño.
De aceptarse, nada más que decir…comenzamos a pagar el nuevo canon de arriendo.
De no aceptarse o de proponer un valor inferior al manifestado, el arrendador podrá decidir si acepta o no la propuesta del arrendatario.
Si acepta, nada más que agregar. De lo contrario, el propietario podrá decidir pedirle al arrendatario la restitución del inmueble dando término al contrato de arriendo respetando para ello los protocolos y plazos establecidos por la Ley de Arriendo.
Los cánones de arriendo se pueden poner en discusión al término de cualquier período de vigencia o renovación del contrato de arriendo al igual que cualquier cláusula modificable del mismo de tal manera de mantener satisfechas a las partes en todo momento.
Plazos de vigencia de un contrato
También las partes pueden y deben consensuar los plazos de vigencia de un contrato.
Estos dos ítems son los más importantes en relación a negociar (“consensuar”) un contrato de arriendo.
No obstante lo expresado al principio de este artículo en donde se indicaba que hay ciertas cláusulas que serían inamovibles, debo decir que absolutamente todo el contrato de arriendo se puede modificar o intentar modificar por parte del arrendatario pero al respecto de esas cláusulas es muy difícil que un arrendador permita su modificación parcial y menos total.
Consensuado el Contrato de Arriendo por ambas partes, es ratificado por ellas en Notaría.
Qué para entre los meses de diciembre y febrero
Especial referencia debo hacer respecto de una cláusula que ha aparecido desde hace algunos años en algunos contratos de arriendo en donde se indica que entre los meses de diciembre y febrero ambos meses inclusive, no es posible restituir el inmueble por parte del arrendatario.
Esta es una cláusula que siendo absolutamente legal ponerla en el contrato de arriendo es también absolutamente discutible y la Ley de Arriendo 18101 no expresa absolutamente nada al respecto.
Al respecto me declaro absolutamente contrario a ella.
Bueno, espero haber aclarado en algo más este asunto de lo “Consensual” de un Contrato de Arriendo y lo que se puede y no eliminar, modificar o discutir por las partes.
Tipos de Contrato de Arriendo
Entre este tipo de Contratos, podemos encontrar:
- Contrato de Arriendo
- Contrato de Arrendamiento con Cesión de Local
- Contrato de Arrendamiento con Opción de Venta
- Contrato de Arrendamiento con Promesa de Venta
- Contrato de Arrendamiento de Estacionamiento
- Contrato de Arrendamiento de Local o Negocio
- Contrato de Arrendamiento de Parcela
- Contrato de Arriendo con Préstamo de Muebles
- Contrato de Arriendo con Subarriendo Autorizado
- Contrato de Arriendo de Industria
- Contrato de Arriendo Sin Aval
- Contrato de Comodato
- Contrato de Prestación de Servicios Profesionales
- Contrato de Subarriendo de Local Comercial
- Término y Finiquito Contrato de Arrendamiento
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