Contrato de Arriendo
Qué, cómo y cuándo de un Contrato de Arriendo. Después de recibir varias consultas de cómo poner término a un Contrato de Arriendo, o si se puede unilateralmente modificar o si después de un tiempo de entrado en vigencia un contrato se puede aumentar el canon del arriendo, y muchas otras consultas por el estilo, decidí tratar de consolidar en un solo artículo estas consultas.
Los Contratos son Acuerdos Consensuados:
Esto quiere decir que arrendador (propietario) y arrendatario (el que arrienda/alquila el inmueble) se tienen que poner de acuerdo en lo que dice el Contrato de Arriendo.
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Las cláusulas de los contratos que son inamovibles:
Es decir, que no se pueden eliminar, son todas aquellas que se refieren:
- Al cuidado y mantención del inmueble por parte del arrendatario, y
- Las que son propias de la individualización del inmueble.
Entre estas cláusulas encontramos, por ejemplo:
- Los pagos que deben ser de cargo del arrendatario cuando el inmueble está dentro de un condominio:
- gastos Comunes
- Servicios especiales que puedan corresponder al inmueble
- Cuentas de servicios (luz, agua, gas, telefonía, tv cable, internet, etc)
- Intereses en caso de Mora
- Terminación anticipada del contrato
- Mejoras y mantención del inmueble
- Robos y perjuicios
- Garantías, etc
Cláusulas objeto de consenso:
Son todas aquellas que se refieren a:
- Valor del arriendo
- Plazo para pagar cada mensualidad (generalmente hasta el día 5 de cada mes)
- Vigencia del contrato de arriendo (normalmente 12 meses)
- Exigencia de un Aval
- Horarios y días para visitar el inmueble por parte de personas interesadas en caso de que el arrendatario deje la propiedad o bien el dueño desee venderla
- Garantía de Arriendo.
Teniendo lo anterior presente, podemos entonces comenzar a discutir las cláusulas que si se pueden modificar para llegar a un acuerdo entre las partes.
Hablemos del precio del arriendo
Se supone que cuando buscamos un inmueble para arrendar y lo encontramos es porque:
- Se acerca a nuestra realidad económica
- El precio nos gusta, y
- La casa también nos gusta
Por lo tanto, a no ser que nos encontremos con una propiedad que está sobrevalorada, la arrendamos sin discutir su precio.
Dueño desea reajustar el valor del arriendo
Después de un año de estar habitando el inmueble nos llega la comunicación de parte del dueño que desea reajustar el valor del arriendo a un precio que se ajuste más a la realidad económica del sector y al tipo de vivienda.
Ante esta situación, podemos, como arrendatarios, aceptar o no este nuevo canon de arriendo que propone el dueño.
De aceptarse, nada más que decir…comenzamos a pagar el nuevo canon de arriendo.
De no aceptarse o de proponer un valor inferior al manifestado, el arrendador podrá decidir si acepta o no la propuesta del arrendatario.
Si acepta, nada más que agregar. De lo contrario, el propietario podrá decidir pedirle al arrendatario la restitución del inmueble dando término al contrato de arriendo respetando para ello los protocolos y plazos establecidos por la Ley de Arriendo.
Los cánones de arriendo se pueden poner en discusión al término de cualquier período de vigencia o renovación del contrato de arriendo al igual que cualquier cláusula modificable del mismo de tal manera de mantener satisfechas a las partes en todo momento.
Plazos de vigencia de un contrato
También las partes pueden y deben consensuar los plazos de vigencia de un contrato.
Estos dos ítems son los más importantes en relación a negociar (“consensuar”) un contrato de arriendo.
No obstante lo expresado al principio de este artículo en donde se indicaba que hay ciertas cláusulas que serían inamovibles, debo decir que absolutamente todo el contrato de arriendo se puede modificar o intentar modificar por parte del arrendatario pero al respecto de esas cláusulas es muy difícil que un arrendador permita su modificación parcial y menos total.
Consensuado el Contrato de Arriendo por ambas partes, es ratificado por ellas en Notaría.
Qué para entre los meses de diciembre y febrero
Especial referencia debo hacer respecto de una cláusula que ha aparecido desde hace algunos años en algunos contratos de arriendo en donde se indica que entre los meses de diciembre y febrero ambos meses inclusive, no es posible restituir el inmueble por parte del arrendatario.
Esta es una cláusula que siendo absolutamente legal ponerla en el contrato de arriendo es también absolutamente discutible y la Ley de Arriendo 18101 no expresa absolutamente nada al respecto.
Al respecto me declaro absolutamente contrario a ella.
Bueno, espero haber aclarado en algo más este asunto de lo “Consensual” de un Contrato de Arriendo y lo que se puede y no eliminar, modificar o discutir por las partes.
Tipos de Contrato de Arriendo
Entre este tipo de Contratos, podemos encontrar:
- Contrato de Arriendo
- Contrato de Arrendamiento con Cesión de Local
- Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra
- Contrato de Arrendamiento con Promesa de Venta
- Contrato de Arrendamiento de Estacionamiento
- Contrato de Arrendamiento de Local o Negocio
- Contrato de Arrendamiento de Parcela
- Contrato de Arriendo con Préstamo de Muebles
- Contrato de Arriendo con Subarriendo Autorizado
- Contrato de Arriendo de Industria
- Contrato de Arriendo Sin Aval
- Contrato de Comodato
- Contrato de Prestación de Servicios Profesionales
- Contrato de Subarriendo de Local Comercial
- Término y Finiquito Contrato de Arrendamiento
Enlaces de interés:
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2 respuestas
Estimado Jose Manuel
Antes que todo te felicito por la ayuda que entregas.
Mira necesito que me guíes, arriendo una propiedad (soy la arrendataria)con contrato vigente desde Febrero de 2012, Paso a citar textual el anexo donde se indica la vigencia del contrato: El presente contrato de arrendamiento rige desde el 3 de Febrero de 2012 y se renovará por períodos iguales y sucesivos períodos en las mismas condiciones, siempre que ninguna de las partes manifieste su intención de poner térmico al contrato mediante carta certificada, enviada al domicilio de la contraparte con a lo menos 60 días corridos de anticipación al vencimiento del contrato. En cualuqier caso, si cualquiera de las partes quisiera desistir del cumplimiento total de l contrato y poner término anticipado del mismo, deberá indemnizar a la otra parte con una cantidad equivalente a una mensulaidad de la renta en vigor por cada año o fracción de año del contrato que reste por cumplir.
Bueno te cuento mi duda, el día 13 de Junio la corredora de propiedades (que NO es la persona que firmó el contrato)me mandó un mail indicándome la dueña quiere su depto devuelta. Yo le indique por el mismo medio que me enviaran la correspondiente carta certificada y me depositaran la indemnización. Bueno la corredora me envió una carta ella, no la dueña indicándome que debía dejar la propiedad el día 20 de Agosto pero que no aplicaba indemnización pues yo ya llevaba viviendo más de una año. Mi consulta, por lo que he leído en tu blog nuestro contrato se renovó en Febrero de este año hasta Febrero de 2014 ya que no me avisaron lo contrario?? Aplica la indemnización?? La corredora me puede ella enviar la carta certificada sin firma ni nada??? Hablé con la corredora para pedirle más plazo ya que nuestro contrato según yo vencé en 2014 y se negó indicándome que si no me iba debía pagar 2 veces el arriendo si no me voy pasado los 60 días(esto según otra claúsula)yo le indiqué que los 60 días corrían antes del término del contrato y me dijo que la dueña podía pedirme el depto cuando ella quisiera después de un año y que el contrato había vencido en Febrero de este año. No es que no me quiera ir de la propiedad pues sé que no es mía, pero yo he pagado puntualmente todo lo referente al depto (ya que es mi obligación)y mínimo esperaba un poco de cortesía, ya que para que firmamos contratos si no los vamos a cumplir. De tener razón la corredora ¿Cuál es el plazo legal que tengo para dejar la vivienda.
Realmente agradecería tu ayuda ya que estoy complicada pues como sabrás para arrendar una propiedad necesitas un saco de plata el que no alcanzaré a juntar en 60 días.
Muchas muchas gracias.
María Cristina
Hola Mª Cristina:
Gracias por tus comentarios.
En relación a tus consultas copio lo que interesa de la Ley 18.101:
“TITULO II
Desahucio y Restitución
Artículo 3º- En los contratos en que el plazo arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.
El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.”
De lo anterior se desprende que, dado que ya se enteró el primer período de vigencia y se provocó naturalmente la renovación del contrato, este se ha transformado en un contrato de carácter indefinido.
En tal situación, el contrato se debe desahuciar de acuerdo a lo indicado en la Ley, es decir, por medio de un juicio o mediante notificación personal efectuada por un notario.
Por otra parte:
1.- Los Contratos de Arriendo son equivalentes para ambas partes, es decir, afectan tanto al arrendatario como al arrendador en todas sus partes.
Del texto que me indicas lo primero que se desprende es que el contrato está vigente en todos sus aspectos de garantías y multas para ambas partes. El dueño tiene que indemnizarte por el monto convenido pues está poniendo término anticipado al contrato antes de su expiración de esta renovación.
2.- No te han enviado una carta certificada indicando la intención de dar término al contrato. Además, independiente de lo que se indica en el contrato, la manera correcta de dar aviso de término al contrato es por medio de una Carta visada por un Notario y no solo que sea certificada.
3.- Es el dueño, o quien debida y legalmente lo represente, quien debe enviarte la carta. Si el corredor no está legalmente representando al dueño, esto es con una Orden de Administración o Mandato Simple o Poder Simple que le haya otorgado estas facultades, no puede aparecer como titular de la carta o email en este caso. Y tiene que ir con firma.
El email no es una forma de notificación mencionada siquiera en el contrato por lo que no corresponde hacerlo.
La Ley es muy clara en esto; la notificación de término de contrato debe hacerse de manera personal efectuada por un notario.
4.- Aplica de todas maneras una indemnización de acuerdo a la redacción del contrato de arriendo. Muchos contratos tratan de amarrar al arrendatario y en ese esfuerzo no se dan cuenta que amarran también al dueño.
Por su parte, los arrendatarios no saben lo que firman. No leen el contrato antes de firmar, no preguntan.
Los Contratos de Arriendo son consensuados, es decir, su redacción es de común acuerdo entre las partes y siendo así es obligación del arrendatario leer y preguntar todo lo que no quede claro y, si es necesario, asesorarse por un abogado.
Es mejor perder un arriendo a hacer un mal contrato.
Me parece que tienes base suficiente para que un buen abogado tome tu caso y des una buena pelea por tus derechos.
No obstante lo anterior, debo indicarte que «siempre es mejor un mal arreglo que un buen juicio». Si tienes tiempo y dinero para dedicarle un juicio, entonces te recomiendo que contrates un buen abogado y demandes al dueño pues creo que lo ganarás.
Espero haber sido de ayuda en este asunto.