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El Contrato de Arriendo 3ª Parte

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EL CONTRATO DE ARRIENDO 3ª PARTE

Dar la mano sella el acuerdo

Dar la mano sella el acuerdo

En esta 3ª parte, nos preocuparemos de conocer las obligaciones del arrendatario frente al contrato de arriendo.

El Código Civil en sus artículos 1938 y siguientes se encarga de indicarnos estas obligaciones contraídas por el arrendatario al firmar el contrato de arriendo.

La primera y fundamental obligación es la de pagar el canon de arriendo en la fecha estipulada. Si esta obligación no se cumple, romperá la esencia del contrato degenerando a otro muy diferente como lo es el Comodato el cual en su esencia es gratuito.

De acuerdo al Código Civil, la renta deberá ser determinada en conjunto por las partes y jamás por el arbitrio de una de las partes.

Asimismo indica que si el contrato de arriendo no es por escrito, en caso de dificultades entre las partes la renta será la que indique el arrendatario. Sin embargo, el arrendador podrá demostrar el valor de la renta con los recibos de pago que obren en poder del arrendador.

El mismo Código indica en su artículo 1944 que la renta deberá ser pagada por meses inmediatamente después de expirado el período respectivo. Sin embargo, es costumbre que la renta sea pagada en forma anticipada a cada período.

Además, el arrendatario debe hacerse cargo de otros pagos como lo son, si los hubiere, las cuentas de electricidad, gas, telefonía, agua , gastos comunes, etc. No obstante lo anterior, como estos gastos son obligadamente pagables, en caso de no asumirlos el arrendatario debe hacerlo el propietario o arrendador.

La ley 18.101 indica que para situaciones de juicio de restitución del inmueble, las empresas de servicios puedan ser notificadas que la obligación de pago recae sobre el arrendatario durante lo que dure el juicio.

El arrendatario está obligado a darle el uso adecuado al inmueble ciñéndose para esto al lo estipulado en el mismo contrato y si este no ha quedado por escrito siempre se presumirá por las circunstancias del contrato o por las costumbres del país y su incumplimiento dará opción al arrendador a poner término al contrato de arriendo y reclamar indemnización por perjuicios ocasionados.

Otra obligación adquirida por el arrendatario es la que se refiere a la mantención del inmueble haciéndose cargo de lo que se llama las reparaciones locativas. Este es uno de los acápites más interesantes en el tema del contrato de arriendo ya que, aparentemente nunca quedan suficientemente claras tanto para arrendadores como para arrendatarios.
Las reparaciones locativas tienen que ver con que se debe mantener el inmueble por parte del arrendatario en las condiciones en el que este lo recibió. Sin embargo, el arrendador deberá hacerse cargo de las reparaciones ocasionadas por algo fortuito o por la mala calidad de los materiales empleados en otras reparaciones del edificio. A modo de ejemplo la pintura interior y exterior del inmueble, la mantención del calefón, el buen funcionamiento de las llaves de agua se pueden considerar reparaciones locativas de cargo del arrendatario. No obstante, si por ejemplo, el calefón ya cumplió su vida útil y no admite más reparaciones pues su condición de uso no mejora con ellas debiéndose reemplazar por uno nuevo, este costo lo debe asumir el arrendador.

El arrendatario también está obligado a cuidar del inmueble de tal manera que ante el más mínimo deterioro actúe sobre el para sus reparación e impedir que el daño aumente de lo contrario será considerado como deterioro culpable del bien y el arrendador podrá exigir el término del contrato y las indemnizaciones correspondientes.

Por último, el arrendatario está obligado a la restitución del inmueble al término del período formando parte esencial del contrato pues deriva de la mera tenencia y temporalidad como vimos en la primera parte de este artículo. Por supuesto, en la restitución del inmueble, este debe estar en las mismas condiciones de usabilidad en las que lo recibió el arrendatario cuando lo ocupó por primera vez.

Uno de los temas más importantes contenidos en el contrato de arrendamiento se refiere a los plazos del mismo y en un próximo artículo escribiré sobre el.

Bibliografía:
Código Civil
El Corredor de Propiedades frente a la Actividad Inmobiliaria, Juan Eduardo Figueroa Valdés, Editorial LexisNexis, 2008.
Ley 18.101 y 19.866

Acerca del Autor
José Manuel

Ex Alumno de los SS.CC. Padres Franceses Alameda. - Administrador de Empresas con Mención en Finanzas. - Participante en varios seminarios y cursos de Ventas. - 1977 Vendedor de Casas y Departamentos construidos por Ingeniería e Inmobiliaria Agsametal Ltda. - 1979-1981 Coordinador de Ventas de Agsametal para los Conjuntos Habitacionales Los Arcos de La Florida, Departamental, Chesterton y otros. Independiente como Corredor de Propiedades desde 1981. - Inscrito en el Registro de Corredores de Propiedades con el Nº 6063 del Ministerio de Economía Fomento y Reconstrucción en el año 1983. - Entre sus clientes: Constructora AYA, Constructora Ceym, Constructora Salinas, Constructora Las Violetas, Besalco, Fe Grande, Automotores Gildemeister S.A., etc. - Entre sus clientes particulares se cuentan más de 11.000 en el curso de los últimos 33 años. Especialidad en: - Arriendos Amoblados y sin amoblar - Compra, Venta de todo tipo de inmuebles - Administración de Propiedades. - Formación y Venta de Paños para Constructoras - Terrenos, Parcelas y Fundos

8 Comentarios

  1. Eli 2013 dice:

    ARRIENDO DESDE SEPTIEMBRE DEL 2011 UN DEPARTAMENTO EN PROVIDENCIA Y EL SEGUNDO AÑO DE CONTRATO FINALIZÓ EN SEPTIEMBRE DE 2013, YO AVISE EL 19 DE AGOSTO QUE DEJARÍA EL DEPARTAMENTO Y SI HABÍA POSIBILIDAD DE EXTENDER EL CONTRATO HASTA ENERO DEL 2014 Y SE ME RESPONDIÓ QUE SE AUTORIZABA LA EXTENSIÓN, EL PROBLEMA ES EL SIGUIENTE, LA CORREDORA SE PRESENTO EL 10 DE OCTUBRE EN MI DOMICILIO Y ME DIJO QUE EL VALOR DE ARRIENDO CAMBIARÍA DE 220.000 A 280.000, ES LEGAL QUE HAGA ESO, SOLO ME QUEDAN 3 MESES POR PAGAR Y CREO QUE NO CORRESPONDE QUE ME AVISE ESTO AHORA SIENDO QUE YA SE HABÍA AUTORIZADO LA EXTENSIÓN SIN HACER REPAROS EN EL VALOR DEL ARRIENDO, POR FAVOR NECESITO QUE ME ORIENTEN COMO PROCEDER AL RESPECTO DE ESTE TEMA.
    DE ANTEMANO GRACIAS
    ELIZABETH

  2. Elena, hola:
    En derecho la costumbre es muy importante. Es lo que transforma algo que se hace algunas veces en algo que es exigible siempre.
    Cuando yo arriendo un bien mueble o uno inmueble, debo pagar por adelantado por el derecho de usarlo.
    En algunos casos, este derecho se invierte, como por ejemplo cuando uso los servicios de un taxi para trasladarme. Esto ocurre porque no existe manera de conocer por anticipado el valor de esa renta. Solo conocemos el precio del arriendo del servicio de transporte por medio de un taxi al completar la carrera para lo cual lo «contratamos» al subirnos al vehículo.
    No obstante, un servicio similar al anterior, el transantiago, para usarlo debemos pagar por adelantado (bueno, algunos nunca lo hacen). Nos subimos al vehículo y para entrar a él y usufructuar del servicio debemos pagar el pasaje. Lo hacemos por adelantado. Pagamos antes de llegar a nuestro destino.
    Usando los dos ejemplo anteriores, pordemos concluir que hay arriendos que se pueden pagar por adelantado y otros que no es posible hacerlo y no pierden su condición de arriendo.
    Se paga por adelantado cuando conocemos el valor a pagar y se paga al finalizar el arriendo cuando no se conoce el valor final resultante del uso de ese bien o al servicio que se arrendó. No me quiero enredar en la explicación por lo mismo no entro a hacer un análisis de todos los supuestos que podemos imaginar.
    En el caso del arriendo de una propiedad, conocemos el valor mensual que nos costará usar el inmueble por lo tanto se puede pagar por adelantado.
    Ahora bien. Ya no es necesario hacer todo el análisis que anteriormente hice para poder determinar si debo pagar por adelantado el arriendo mebsual de mi casa o se debe pagar al finalizar cada mes de uso.
    A eso se le llama «costumbre» y se aplica en los contratos de arrendamiento cuando se establece en la clausula que se refiere al monto de la renta mensual y que se pagará por adelantado dentro de los primeros 5 días hábiles de cada mes.
    Espero haber podido responder a su consulta.
    Saludos.

  3. elena dice:

    Buenas, mi consulta es la siguiente que significa, que es, como se aplica «La Costumbre de renta en los contratos de arrendamiento»
    Les agradeceria mucho una respuesta el día de hoy

  4. Estimada Javi:
    El caso tuyo no es nuevo y es muy normal que las propiedades no se encuentren en completo estado de servir y que requiera algunos ajustes normales dentro de las primeras semanas de uso en donde se aprecian justamente los problemas que no son posibles de visualizar si no es mediante el uso.
    Los problemas normales son todos los referidos a cosas pequeñas, puntuales, tales como cambio de gomas de las llaves, mantención del calefon…quizá un lugar que requiera un mejor aseo, etc.
    De lo anterior a ver que los problemas son fugas de agua por filtración de agua de las cañerías eso ya no es normal o ajuste normal y requiere de realizar trabajos de mayor envergadura.
    Si bien es cierto, en primera instancia, te podrían obligar a pagar el año entero si te vas del inmueble tu tienes varias instancias para resciliar el contrato siendo una de ellas por incumplimiento del mismo en el sentido de no encontrarse en estado de servir el inmueble para ser arrendado o habitado, sin considerar la posible ocultación de los daños que tenía el inmueble y que lo hacían inhabitable.
    Lamentablemente deberás contratar un buen abogado para poder resciliar el contrato e incluso pedir una indemnización al dueño por el daño que te han podido hacer.
    Creo que el Sernac podría ser un apoyo en este caso pero me parece que la mejor opción es contratar un buen abogado.
    Suerte.

  5. javiera dice:

    Buenas tardes, quiero hacer una pregunta, recientemente arrende un departamento,el contrato es por 13 meses, llevo recién uno y quiero dar termino a dicho contrato, ya que el de departamento no esta en buenas condiciones (como dijeron en un primer momento, pero para darse cuenta de eso había que estar viviendo ahí, tiene serios problemas con las cañerías del baño, incluso ya recibí reclamos de la vecina de abajo, me prometieron que llevarían un maestro a arreglar, el cual aun no aparece) y con esa humedad no se puede vivir, menos al tener dos hijas de 3 meses, yo no estoy ocupando el inmueble pero me obligan a pagar igual y si quiero terminar el contrato debo pagar una indemnización del 100% correspondiente a los meses que faltan para terminar el contrato (que seria cercano a los 2 millones, qué tan real es esto? tengo que pagar para irme? por favor necesito una respuesta lo antes posible. Gracias por su ayuda.

  6. Estimada Eugenia:
    Finalmente la migración al nuevo servidor aunque aún falta por terminar, no eliminó tu consulta y ahora puedo responderte.
    Las únicas personas que son identificadas en un Contrato de Arriendo son el Propietario y el Arrendatario.
    El Arrendatario se hace responsable de las personas que viven con el y ocupan la propiedad arrendada.
    La renta mínima exigida para que una persona pueda postular a un arriendo es el equivalente a 3 veces el valor del arriendo. Esto es si el arriendo equivale a $ 100.000,-, entonces el arrentario en conjunto con su grupo familiar deberá(n) demostrar al menos $ 300.000,-.
    El aval deberá cumplir, por si solo, con este mismo requisito además de los necesarios y que se refieren a demostrar la renta exigida, un buen Informe Comercial y permanencia en el trabajo de al menos 12 meses.
    Espero haber respondido a tu consulta.
    José Manuel.

  7. copiesco dice:

    buenos dias
    quisiera consultarles sobre dos cuestiones: al arrendar, uno debe especificar en el contrato, quienes vivirán en el inmueble? es decir, un contrato a nombre de x que vivirá con Y, se especifica, o no es necesario?
    La otra duda es ¿cuánto ingreso se exige para para arrendar? ¿Cuàntas veces el valor del arriendo? Y ese valor, es por miembro del grupo familiar o es indistinto?
    muchas gracias

  8. Me llegó la siguiente pregunta a mi correo referente a los contratos de Arriendo.

    «Estoy arrendando una propiedad cuyo contrato finalizó el mes de
    Septiembre, por mutuo acuerdo se estableció que cada 2 meses se le
    avisaría vía email al arrendatario si permanecería o no mas
    tiempo.

    Hoy avisé que me reitaría a fines de mes, pero me quieren obligar a
    pagar el mes de noviembre, ¿pueden hacer eso con solamente emails?

    Gracias,
    Patricia»

    Respondí lo siguiente:

    Hola Patricia:

    De acuerdo a la costumbre, que es una figura legal que constituye jurisprudencia ante la ley por el solo hecho de ser una forma de actuar, un uso y costumbre, es decir, ya integrado en los procedimientos aunque no estén integrados en una ley, si están en su derecho de la obligación al pago de ese mes.
    En general, en un contrato de arriendo queda establecida la obligación de avisar a la contraparte con 60 días de anticipación vía carta certificada o por los medios que hayan acordado las partes. Esto es que quién da el aviso indica con este que su salida o el requerimiento de devolución de la propiedad será desde la fecha de emisión de la carta certificada, o email en el caso tuyo, hasta 60 días o dos meses después. La obligación del arrendatario no se extinge por el solo hecho de enviar una carta o un correo avisando que se va de la propiedad si no que se cumple solo cuando los plazos establecidos en el contrato se han cumplido independiente que su salida se realice antes del plazo estipulado.

    Raya para la suma…estás obligada a pagar el mes de noviembre…lo siento.