EL CONTRATO DE ARRIENDO 3ª PARTE
En esta 3ª parte, nos ocuparemos de conocer las obligaciones del arrendatario frente al contrato de arriendo.
El Código Civil en sus artículos 1938 y siguientes se encarga de indicarnos estas obligaciones contraídas por el arrendatario al firmar el contrato de arriendo.
Las Obligaciones
La primera y fundamental obligación es la de pagar el canon de arriendo en la fecha estipulada. Si esta obligación no se cumple, romperá la esencia del contrato degenerando a otro muy diferente como lo es el Comodato el cual en su esencia es gratuito.
De acuerdo al Código Civil, la renta deberá ser determinada en conjunto por las partes y jamás por el arbitrio de una de las partes.
Asimismo indica que si el contrato de arriendo no es por escrito, en caso de dificultades entre las partes la renta será la que indique el arrendatario.
Sin embargo, el arrendador podrá demostrar el valor de la renta con los recibos de pago que obren en poder del arrendador.
La renta y más
El mismo Código indica en su artículo 1944 que la renta deberá ser pagada por meses inmediatamente después de expirado el período respectivo. Sin embargo, es costumbre que la renta sea pagada en forma anticipada a cada período.
Además, el arrendatario debe hacerse cargo de otros pagos como lo son, si los hubiere:
- Las cuentas de electricidad
- Gas,
- Telefonía,
- Agua ,
- Gastos comunes
- Otros
No obstante lo anterior, como estos gastos son obligadamente pagables, en caso de no asumirlos el arrendatario debe hacerlo el propietario o arrendador.
La ley 18.101 indica que para situaciones de juicio de restitución del inmueble, las empresas de servicios puedan ser notificadas que la obligación de pago recae sobre el arrendatario durante lo que dure el juicio.
Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a:
- Darle el uso adecuado al inmueble ciñéndose para esto al lo estipulado en el mismo contrato y,
- Si este no ha quedado por escrito siempre se presumirá por las circunstancias del contrato o por las costumbres del país y,
- Su incumplimiento dará opción al arrendador a poner término al contrato de arriendo y reclamar indemnización por perjuicios ocasionados.
Otra obligación adquirida por el arrendatario es la que se refiere a la mantención del inmueble haciéndose cargo de lo que se llama las reparaciones locativas.
Este es uno de los acápites más interesantes en el tema del contrato de arriendo ya que, aparentemente nunca quedan suficientemente claras tanto para arrendadores como para arrendatarios.
Las reparaciones
Las reparaciones locativas tienen que ver con que se debe mantener el inmueble por parte del arrendatario en las condiciones en el que este lo recibió.
Sin embargo, el arrendador deberá hacerse cargo de las reparaciones ocasionadas por algo fortuito o por la mala calidad de los materiales empleados en otras reparaciones del edificio.
A modo de ejemplo la pintura interior del inmueble, la mantención del calefón, el buen funcionamiento de las llaves de agua se pueden considerar reparaciones locativas de cargo del arrendatario.
No obstante, si por ejemplo, el calefón ya cumplió su vida útil y no admite más reparaciones pues su condición de uso no mejora con ellas debiéndose reemplazar por uno nuevo, este costo lo debe asumir el arrendador.
El arrendatario también está obligado a cuidar del inmueble de tal manera que ante el más mínimo deterioro actúe sobre el para sus reparación e impedir que el daño aumente de lo contrario será considerado como deterioro culpable del bien y el arrendador podrá exigir el término del contrato y las indemnizaciones correspondientes.
Restitución del Inmueble
Por último, el arrendatario está obligado a la restitución del inmueble al término del período formando parte esencial del contrato pues deriva de la mera tenencia y temporalidad como vimos en la primera parte de este artículo.
Por supuesto, en la restitución del inmueble, este debe estar en las mismas condiciones de usabilidad en las que lo recibió el arrendatario cuando lo ocupó por primera vez.
Uno de los temas más importantes contenidos en el contrato de arrendamiento se refiere a los plazos del mismo y en un próximo artículo escribiré sobre el.
Bibliografía:
- Código Civil
- El Corredor de Propiedades frente a la Actividad Inmobiliaria, Juan Eduardo Figueroa Valdés, Editorial LexisNexis, 2008.
- Ley 18.101 y 19.866
