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Invertir en propiedades en Chile

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Una consulta llegada desde Inglaterra provocó este artículo.

Invertir en propiedades en Chile es casi siempre fácil. Cualquier persona puede comprar, incluso sin necesidad de estar en Chile. Lo único que necesita es tener un número de RUT, que es la identificación del contribuyente ante el servicio de impuestos internos de Chile. Es gratis y para obtenerlo lo único que se necesita es ir a la oficina de SII (Servicio de Impuestos Internos) y completar un formulario con información personal, como nombre completo, número de pasaporte, dirección y correo electrónico. El número de RUT se genera inmediatamente, y aparece en una tarjeta que es enviada por correo convencional en el plazo de un mes. Mientras tanto un documento temporal se le entrega, donde aparece el número de RUT  con la fecha de expiración de la Cédula de Identidad, no del número de RUT, después de 3 meses. Tener un número de RUT significa formar parte de las personas que se consideran contribuyentes en Chile y, salvo que origine impuestos que deba pagar, no implica ninguna obligación mayor.

La razón para el RUT para comprar una propiedad, es que los propietarios tienen que pagar contribuciones por el bien raíz. Este impuesto territorial es muy bajo y no es incidente en el monto de la inversión.

Si está fuera de Chile, el número de RUT, puede ser obtenido a través de un Poder extendido en cualquier país que tenga un consulado Chileno. Si lo que quiere es invertir en Chile, pero se encuentra en cualquier parte del mundo, sólo tiene que ir al consulado más cercano, firmar el Poder y enviarlo a Chile. Esto pasa por el Ministerio de Relaciones Exteriores para ser legalizado  (básicamente poner el timbre que reconoce la firma del cónsul) y después pasa por un notario para que quede definitivamente válido y listo para ser utilizado. Después de esto el abogado, o quién usted determine para eso, podrá actuar en su nombre con todas las atribuciones que le da dicho poder.

Para comprar una Propiedad

Comprar una propiedad es relativamente fácil. Existen oficinas en cada ciudad, que registran públicamente las inscripciones de cada transacción que ha existido de cada propiedad en su jurisdicción, llamados Conservador de Bienes Raíces (CBR).  Este registro incluye los dueños, precios, deslindes, superficies, servidumbres, hipotecas, restricciones, etc. que pudiesen  afectar a la propiedad. Desde mediados de la década de 1980, se ha venido automatizando el proceso de inscripción de una propiedad logrando bajar los plazos para ello considerablemente.  Una vez que ha encontrado la propiedad que le interesa, y antes de firmar el contrato de compraventa, es recomendable hacer un estudio de títulos para asegurarse de que la propiedad esta saneada. Este estudio es realizado normalmente por un abogado contratado por el comprador, si compra al contado, o por la institución que otorgará el crédito hipotecario, si compra con crédito, y debería incluir por lo menos los últimos 10 años de la historia de la propiedad.

El proceso de compra a través de un Corredor de Propiedades es como sigue:

1.    Una vez elegida la propiedad a comprarse se eleva una Oferta de Compra por escrito en la cual se especifica el valor ofrecido y la forma de pago ya sea con crédito hipotecario o al contado. Se debe dejar con el Corredor un cheque por un monto equivalente al 10% del valor ofrecido por la seriedad de la oferta.
2.    El propietario, si está de acuerdo con la oferta, la aceptará por escrito y también deberá dejar un cheque por el mismo valor que dejó el oferente para garantizar la seriedad de la oferta. Ambos documentos son a favor de su contraparte.
3.    Una vez aceptada la oferta de compra, el Corredor de Propiedades redacta la Promesa de Compraventa donde se identifica, en términos generales el bien raíz, la forma de pago aceptada, se establecen los plazos para perfeccionar la compraventa, las multas y las  razones por las que se podrán hacer efectivas a favor de su contraparte y comisión del Corredor de Propiedades y cuando ejercerá su derecho a cobrar dicha comisión.
4.    El vendedor entrega al Corredor de Propiedades una cantidad de dinero para que este comience a solicitar los documentos que la institución financiera o bancaria o el abogado del comprador va a necesitar para realizar en correspondiente estudio de títulos.
5.    Una vez recopilados todos los documentos pertinentes, el Corredor entrega fotocopias de ellos a quien efectuara el estudio de títulos.
6.    Una vez realizado el paso anterior, la entidad financiera o bancaria que otorgará el crédito hipotecario o el abogado del comprador, redactará la Escritura de Compraventa la cual enviará a una Notaría para la firma por las partes.
7.    Dependiendo de la forma de pago, una vez firmada la escritura, va de vuelta a la entidad o banco para la firma por parte de los representantes de la institución o se envía al Conservador de Bienes Raíces (CBR) para que se realice la Inscripción en el Registro de Propiedades.

Costos asociados a la compraventa

1.    Comprador y vendedor pagan por mitades el costo de la firma de Promesa de Compraventa en Notaría. UF 0,5 cada uno aproximadamente.
2.    Vendedor debe aprovisionar aproximadamente UF 2,5 con el Corredor de Propiedades para la recopilación de los antecedentes necesarios para el estudio de títulos.
3.    Comprador deberá provisionar a la institución financiera aproximadamente UF 15 para los gastos asociados al crédito.
4.    Notaría cobra el 0,005 sobre el valor de la compraventa con un máximo de $ 640.000,-
5.    CBR cobra el 0,003 sobre el valor de la compraventa con un máximo de $ 384.000,-

Las copias legalizadas necesitan ser inscritas en el Conservador de Bienes Raíces (quien también cobrará el 3 por mil del precio de  compra) para que queden en el registro público, referente sólo a propiedades. Este es el paso más importante en la compra de una propiedad; una vez que el contrato ha sido firmado, la propiedad se ha vendido, sin embargo, el título de dominio no se hará efectivo hasta que se inscriba en el Conservador de Bienes Raíces y sea parte del archivo público. Entonces se recomienda inscribirla lo antes posible y pedir un certificado de dominio vigente que indica que la propiedad no presenta ningún problema y que está a su nombre. Tener este documento es como tener un seguro y hace al Conservador responsable de lo que certifica.

Sin embargo, para un extranjero no siempre es fácil adquirir una propiedad en Chile y menos si hay un crédito hipotecario de por medio.
Si el extranjero está comprando la propiedad al contado, contrariamente a lo que se podría suponer que esto facilitaría las cosas, se origina una situación de duda acerca de la procedencia de los dineros y en casos excepcionales se deberán entregar los antecedentes de su procedencia al Consejo de Defensa del Estado.

En general, los extranjeros que cumplan con todas las exigencias comunes para todos los chilenos más la presentación de la Visa permanente, el RUT y la acreditación de un trabajo bien remunerado y una cierta antigüedad que normalmente es de un año y más, es más que suficiente ya que para un Banco la sola inscripción de la propiedad sujeta a una hipoteca a su favor es garantía más que suficiente.

Por supuesto que si la fuente de trabajo del extranjero está ligada a una institución financiera o bancaria, los trámites se agilizan mucho.

Recomendaciones generales para la adquisición de propiedades en Chile

* Pago total de la propiedad debe cumplirse al realizarse la inscripción en el Registro de Bienes Raíces.
* En caso de adquisición de propiedades en etapa de construcción, el vendedor debe entregar un seguro por monto cancelado.
* Ciudadanos extranjeros sin residencia en el país deben obtener RUT provisorio en Servicio de Impuestos Internos, para poder realizar operaciones con bienes raíces en Chile.
* El estudio de títulos del bien comprado y la redacción de escritura definitiva de compra venta preferible encargar al abogado si la compra es al contado. Si la compra es con crédito este estudio o hará la entidad que lo otorga.
* Es importante tener en cuenta, que al realizar la búsqueda de los inmuebles a través de un Corredor de Propiedades, el comprador deberá cancelar a este el 2% más IVA del monto transado.
* El hecho de poseer propiedades en Chile, por si mismo, no da derecho a obtención de residencia legal en país.
* Existen ciertas características que afectan la demanda y valor futuro de propiedades en Chile. La existencia de estacionamiento, la ubicación, el equipamiento del edificio – no excesivo, los gastos comunes, la altura del edificio son características que adquieren un punto importante a considerar.

Acerca del Autor
José Manuel

Ex Alumno de los SS.CC. Padres Franceses Alameda. - Administrador de Empresas con Mención en Finanzas. - Participante en varios seminarios y cursos de Ventas. - 1977 Vendedor de Casas y Departamentos construidos por Ingeniería e Inmobiliaria Agsametal Ltda. - 1979-1981 Coordinador de Ventas de Agsametal para los Conjuntos Habitacionales Los Arcos de La Florida, Departamental, Chesterton y otros. Independiente como Corredor de Propiedades desde 1981. - Inscrito en el Registro de Corredores de Propiedades con el Nº 6063 del Ministerio de Economía Fomento y Reconstrucción en el año 1983. - Entre sus clientes: Constructora AYA, Constructora Ceym, Constructora Salinas, Constructora Las Violetas, Besalco, Fe Grande, Automotores Gildemeister S.A., etc. - Entre sus clientes particulares se cuentan más de 11.000 en el curso de los últimos 33 años. Especialidad en: - Arriendos Amoblados y sin amoblar - Compra, Venta de todo tipo de inmuebles - Administración de Propiedades. - Formación y Venta de Paños para Constructoras - Terrenos, Parcelas y Fundos