Desistimiento de Promesas de Compraventa 2016
Como ya he ido analizando en artículos anteriores (Créditos Hipotecarios caen a 9% y Venta de viviendas cae 40% y precios suben 2,8% en segundo trimestre ), a la notoria baja en las ventas inmobiliarias ahora se suman los crecientes Desistimientos de Promesas de Compraventas suscritas hace meses atrás que ya llega al 30% según indican fuentes ligadas al rubro en el primer semestre de 2016.
Pero eso no es todo
Los desistimientos se producen principalmente porque las reglas del juego han cambiado.
Por un lado, la orden emanada por la Superintendencia de Bancos e Inversiones Financieras de Chile a bajar del 90% al 80% (y no extrañarse si luego baja al 75%) el financiamiento para comprar una vivienda, es decir, ahora un interesado en comprar un inmueble podrá acceder a un Crédito Hipotecario solo si aporta un pie de 20% y por otro lado el aumento de las restricciones que los mismos bancos han comenzado a exigir a los solicitantes ha dejado a una gran cantidad de potenciales compradores bajo la tarima y sin acceso a este crédito.
Y esto ha provocado que muchos de los que aprovechando las ofertas inmobiliarias aparecidas en el último semestre de 2015 e impulsadas principalmente por la reacción al término del plazo para la entrada en vigencia de la nueva Ley de IVA para la compraventa de viviendas, hoy comprueben que sus Promesas firmadas son imposibles de cumplir ya que no tienen el pie que hoy se exige para concretar la compraventa.
Panorama
El panorama no se ve para nada bien para las inmobiliarias y tampoco para los compradores.
Por un lado las prometedoras cifras que hacían sonreír a todos los involucrados hace apenas unos meses atrás hoy es un nuevo problema.
¿Cómo impedir que siga subiendo la tasa de desistimiento de promesas de compraventa?
Según lo veo yo, hay 3 formas posibles.
La primera, que los bancos respeten lo pactado cuando se realizaron las promesas en cuestión.
La segunda, que las empresas constructoras absorban el mayor pie exigido otorgando plazos para que los promesados puedan finalmente comprar el inmueble y,
La tercera, que los mismos promesados puedan absorber el mayor pie y continuar con la compra si desistir.
En el primer caso, es muy improbable que los bancos bajen el nivel de restricciones ya que ellos deben, a todo evento, tratar de impedir que los negocios cerrados puedan transformarse en el corto o mediano plazo en morosidad e incluso fuente de remates futuros.
En el tercer caso, si bien es cierto que algunos de estos compradores podrán aumentar sus pies estos serán probablemente una minoría y la solución sería muy marginal respecto del todo. De hecho, es muy probable que así haya ocurrido y una minoría si haya optado por aumentar los pies para seguir con la compraventa pero a mayoría no ha podido hacerlo, de hecho, muchos de ellos pidieron créditos de consumo para cubrir el pie y así poder acceder a la compra.
La posibilidad que más viable me parece es que las constructoras (normalmente las más grandes) asuman la formula de financiar el mayor pie. Pero esto también, que parece una buena solución, no lo es tanto ya que el comprador en muchos casos probablemente no tenga capacidad para cubrir por una parte el Crédito Hipotecario y además el Crédito directo con la constructora.
Es decir, son pocas las posibilidades de que los desistimientos bajen y son más probables que estos sigan aumentando en los próximos meses.
Desde el IVA inmobiliario para adelante
¿Que viene ahora? El escenario no se ve muy prometedor al menos para el comprador menor, aquel que quiere comprar y que podría comprar solo una vivienda en toda su vida.
Al menor financiamiento (80%), los nuevos compradores deben sumar 19% de IVA al valor de la vivienda me lleva a pensar que el panorama no viene bien y la baja en las ventas se va a prolongar por bastante tiempo y esta nueva condición del mercado inmobiliario nos va a llevar a tres posibles escenarios.
El primer escenario es que los inversionistas particulares serán de los pocos que podrán seguir comprando viviendas además de las empresas que se dedican a comprar con capitales de pequeños y medianos inversionistas inmuebles de distintos tipos para generar rentas mensuales a este tipo de inversionistas.
Luego me atrevo a pensar que va aumentar de manera importante la compraventa en blanco (compra en blanco es cuando el proyecto aún no se ejecuta. Cuenta con los permisos de edificación pero aún no se han iniciado las excavaciones) y en verde (compra en verde es cuando el proyecto ya ha comenzado su excavación).
En la primera opción, compra en blanco, va a permitir a los compradores adquirir viviendas con descuento entre 20% y 30%, en tanto la compra en verde supone descuentos entre 8% y 12% y a medida que va avanzando el proyecto estos descuentos van disminuyendo.
Hoy por hoy no es tan conocida la compra en blanco y tampoco es muy usada por las empresas ya que su riesgo es mayor pero ante el nuevo escenario las probabilidades que se potencie es cada vez mayor.
En cambio, la compra en verde hoy día es usada entre un 60% y 75% de las veces tanto para casa como para la compra de departamentos.
El tercer escenario que ya comenzó a funcionar es el de las empresas constructoras arrendando los inmuebles que han construido de tal manera de evitar tener por largo tiempo una vivienda sin vender. En este sentido, las empresas logran dos objetivos. El primero ya indicado más arriba y también les provee un potencial comprador que de arrendatario después de un tiempo podría convertirse en comprador mediante un contrato de arriendo con promesa de compraventa y por otro lado, si no se convierte en un comprador, les da tiempo para encontrar uno obteniendo una rentabilidad mensual mientras ello ocurre.
De cualquier manera, nuestro mercado inmobiliario inmediato va a estar más enfocado en el arriendo y menos a las ventas. Esto ya está generando un cambio profundo tanto en cantidad de oferta como en precios siendo el resultado de esto un ingreso de una mayor cantidad de inmuebles disponibles para arriendo lo cual generará indudablemente un ajuste del precio a la baja en el corto o mediano plazo.
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