El Contrato de Arriendo
¿Qué sería de una oficina de propiedades sin los arriendos?
Siendo una de las actividades económicas más importantes por su connotación social pues proporciona en la práctica la posibilidad de brindar un lugar donde vivir a personas que no tienen como adquirir una propiedad y por otra un ingreso a quienes invierten sus recursos con la esperanza de obtener una renta sobre los bienes que adquiere a través del arriendo de los mismos, es también una de las máximas preocupaciones de nuestros legisladores por regularla y hacerla lo más equitativa posible para las partes interesadas.
He querido escribir este artículo y dividirlo en dos o tres partes de tal manera de que la explicación sea lo más entendible que se pueda. para tal efecto, la primera parte trata del concepto de documento legal del contrato.
La idea
La idea es realizar un ensayo sobre el tema el cual refleje a grosso modo este aspecto del contrato de arriendo.
En la segunda parte, pretendo exponer cuales son las partes que componen el contrato de arriendo y hacer una relación de la Ley 18.101 con su modificación con la Ley 19.866 y de esa forma tenerlo como un apoyo ante las consultas de nuestros clientes.
El contrato de arriendo es una figura legal actualmente regulada por la modificación a la ley 18.101 que data del año 1982 por la 19.866 vigente desde 2003 en la cual se establece una especie de equilibrio entre arrendador y arrendatario que no existía en la anterior en donde se evidenciaba un gran favoritismo hacia el arrendatario en desmedro del propietario del bien raíz.
Legislación
Esta legislación se encuentra contenida en el artículo 1915 de nuestro Código Civil.
Dentro de las últimas modificaciones efectuadas se promueve una mayor libertad económica en el cual el propietario es libre de fijar el precio del arriendo de tal manera de promover la inversión en bienes raíces.
Existen tres tipos de arrendamientos que son de cosas, de servicios y de ejecución de obras. Para el caso nuestro, lo que nos interesa conocer es el que se refiere al arrendamiento de cosas.
Derechos y Obligaciones
El contrato de arriendo es consensual y bilateral, es decir que mientras una de las partes se compromete a entregar el bien raíz para su uso y goce, la otra se compromete a pagar un precio por el derecho al uso y goce durante el período que es estipulado y acordado de común acuerdo (consenso) entre las partes y que se requieren dos (bilateral) para la existencia de un contrato.
Ambas partes adquieren derechos y obligaciones respecto del uso y goce y la obligación de pagar por ese derecho obtenido por parte del arrendatario y por la otra el dueño adquiere el derecho a exigir el pago pactado.
Por supuesto, el contrato tiene que contener absolutamente identificadas una por una los derechos y obligaciones que las partes han acordado y cuales son las consecuencias a que se exponen de no cumplir lo pactado.
El contrato de arriendo se caracteriza por:
- Ser oneroso. Es decir, tiene por objeto producir utilidad o ganancia a ambos contratantes obligándose a cada uno a favor del otro.
- Ser conmutativo ya que mientras una de las partes entrega el uso y goce del inmueble, el otro paga por ese uso y goce.
- Ser principal ya que no necesita de otro acuerdo para permanecer.
- Ser consensual como se dijo anteriormente aunque es conveniente formalizarlo en Notaría para facilitar la prueba de las obligaciones.
Es importante este punto ya que en caso que no exista contrato por escrito pues de lo contrario la ley presume que el canon de arrendamiento es la que declare el arrendatario. - Ser dirigido ya que a pesar que las partes tienen libertad para establecer las clausulas del contrato, el Estado establece ciertas disposiciones obligatorias por ciertos derechos que resultan irrenunciables para el arrendatario.
- Por último se trata de un título de mera tenencia por el cual si bien existe el derecho de uso y goce esto lo hace a nombre del dueño o con consentimiento del dueño amparado por el contrato de arriendo y en ningún caso el arrendatario podrá reclamar para si el dominio o la tenencia permanente del bien raíz.
Para este artículo me he basado en el libro El Corredor de Propiedades frente a la Actividad Inmobiliaria, escrito por el Abogado y Asesor Legal de Acop Don Juan Eduardo Figueroa Valdés.
