La agenda legislativa en Chile ha puesto en el centro del debate la implementación de una exención transitoria del IVA para la adquisición de viviendas nuevas. Este proyecto, discutido con firmeza en el Congreso, responde a la necesidad imperativa de dinamizar un sector que actúa como motor fundamental de la inversión y el empleo: la industria de la construcción.
Para los actores del mercado inmobiliario, este avance no es menor. La medida busca, a través de una reducción directa en el costo final del activo, incentivar la rotación de stock disponible y aliviar la carga financiera para las familias y los inversionistas. Entender el alcance de esta propuesta es vital para tomar decisiones estratégicas durante este segundo semestre.
El Impacto en la Estructura de Costos
Dinamización del sector construcción
Históricamente, la carga impositiva en la vivienda nueva ha sido un factor de presión constante en los costos finales. El proyecto en discusión plantea una exención que, de prosperar, reduciría drásticamente el valor de entrada para los compradores. Este movimiento estratégico está diseñado para limpiar el inventario de proyectos terminados o en etapa de entrega inmediata, permitiendo a las constructoras liberar capital para nuevos desarrollos.
Efectos directos en el precio de venta
La eliminación temporal del IVA conlleva una corrección inmediata en los precios de lista. Para el consumidor final, esto representa una oportunidad de acceso a activos que, bajo las condiciones tributarias actuales, podrían estar fuera de su presupuesto. La reducción del precio no debe entenderse como una devaluación del activo, sino como una corrección fiscal que mejora la liquidez del mercado y facilita la concreción de promesas de compraventa.
Análisis del Mecanismo de Exención Transitoria
Horizonte de temporalidad de la medida
La naturaleza «transitoria» de la propuesta es un punto crítico. La ventana de tiempo que el legislador otorgue para esta exención será el factor que determine el ritmo de las ventas. Si la medida es de corto plazo, veremos una aceleración vertiginosa en las decisiones de cierre de contratos. Si se prolonga, el efecto podría ser más estable, permitiendo al mercado absorber el stock sin generar presiones inflacionarias artificiales en los precios de otros activos.
Calidad técnica de los proyectos beneficiados
No todos los proyectos se verán beneficiados de la misma manera. El proyecto de ley contempla criterios técnicos específicos para la vivienda, lo que asegura que la medida apunte directamente al segmento de viviendas nuevas y a los compradores que buscan su primera propiedad o una inversión sólida. Para los inversionistas, esto significa que el valor de su activo podría verse beneficiado por una mayor demanda en el corto plazo, especialmente en aquellos desarrollos que cumplan con los estándares exigidos por la futura ley.
Consideraciones Estratégicas para el Inversionista
Valoración de activos post-exención
Un inversionista astuto debe considerar qué ocurre una vez que la medida finaliza. Si bien el precio de entrada es menor, el valor de mercado intrínseco del activo se mantendrá vinculado a la ubicación, la plusvalía del sector y la calidad constructiva. La exención del IVA actúa como un catalizador de entrada, pero la rentabilidad a largo plazo seguirá dependiendo de la gestión profesional de la propiedad. La oportunidad radica en ingresar al mercado con un precio reducido mientras el mercado ajusta sus expectativas.
Planificación de la compra en periodos de transición
La incertidumbre legislativa siempre genera una pausa en la toma de decisiones. Sin embargo, los compradores que cuentan con el asesoramiento técnico necesario pueden anticiparse a los escenarios más probables. Estar preparados con una carpeta financiera impecable y pre-aprobaciones bancarias vigentes permite que, en el momento exacto en que la medida se oficialice, el comprador pueda ejecutar la compra sin perder tiempo en gestiones administrativas. La velocidad de ejecución será la ventaja definitiva durante los meses de aplicación de la medida.
Efectos en el Mercado de Oferta
Ajuste de márgenes para constructoras
Las constructoras y desarrolladores inmobiliarios están ajustando sus proyecciones de venta ante este posible escenario. La posibilidad de un flujo de caja acelerado, producto de la venta masiva de stock con beneficios tributarios, es el incentivo necesario para que el sector reanude obras que estaban en espera. Esto no solo beneficia al comprador, sino que también estimula el mercado laboral y la industria de servicios asociados a la construcción.
Estabilización de la oferta residencial
Con una mayor rotación del inventario actual, el mercado tiende a estabilizarse. La acumulación de stock que hemos visto en periodos de contracción económica es la que genera distorsiones en los precios. Al facilitar la salida de estas propiedades, el mercado recupera su equilibrio natural, permitiendo que la oferta y la demanda se encuentren en precios de mercado que reflejen la realidad del sector en 2026.
Conclusión: ¿Qué esperar del mercado inmobiliario?
La discusión sobre la exención transitoria del IVA es una señal positiva para el sector. Indica una voluntad política de corregir las barreras de entrada y de incentivar el crecimiento económico a través de la vivienda. Aquellos inversionistas y familias que se mantengan atentos a los avances legislativos y que se asesoren correctamente sobre qué propiedades calificarán para esta medida, estarán en una posición inmejorable para aprovechar esta oportunidad.
El mercado de 2026 sigue premiando la información técnica precisa. En Ortúzar Propiedades, seguiremos monitoreando el avance de esta discusión para orientar a nuestros clientes sobre cómo esta medida puede integrarse en sus estrategias de adquisición, asegurando que cada decisión sea tomada con la máxima transparencia y fundamento técnico.
Cierre, Legalidad y Fuente
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Aviso Legal
Este documento es de carácter informativo. El proyecto de exención del IVA es una materia en discusión legislativa y sus alcances finales dependerán del texto legal aprobado. Recomendamos realizar siempre un análisis técnico antes de tomar cualquier decisión de inversión basada en medidas tributarias transitorias.
Fuente de Autoridad
- Fuentes: Diario Financiero / Cámara de Diputados de Chile.
