La Orden de Venta o Contrato de Corretaje en la Gestión del Corredor de Propiedades
Es un contrato privado entre un Propietario (Comitente) y el Corredor de Propiedades (Comisionista) que puede ser otorgada en forma exclusiva como no exclusiva mediante el cual se acepta la intermediación del corredor para vender un bien raíz de propiedad del comitente y que por esta gestión se obliga al pago de una comisión en el evento, claro, que la operación efectivamente se lleve a efecto.
Nota: al momento de ser aceptada la Oferta de Compra, el corredor de propiedades, es ahora, mandatario de ambas partes.
Esto me da argumento para otro artículo en el cual me referiré a la Oferta de Compra y la Aceptación de ella.
Legislación
Nuestra legislación, lamentablemente, no define propiamente la actividad del corretaje de propiedades.
Sin embargo, la jurisprudencia sí lo establece al indicar que el contrato de corretaje de propiedades:
- Es “un contrato en que las partes se obligan recíprocamente, en virtud de una orden de corretaje, una a ejecutar actos de mediación tendientes a obtener la conclusión de operaciones sobre inmuebles, y la otra a pagar el derecho que establece la ley.»
- «Este derecho se llama corretaje; la persona que lo paga, cliente y el que ejecuta los actos de mediación, corredor de propiedades”.
A propósito, está en trámite en la Cámara de Diputados, un Proyecto de Ley para Re- crear el Registro Nacional de Corredores de Propiedades.
Al momento de hacer la actualización de este artículo, aún permanece en trámite.
El Registro original lo llevaba el Ministerio de Economía Fomento y Reconstrucción y fue, lamentablemente, eliminado en el año 1986.
En ese Registro, yo estoy inscrito con el Nº 6063 desde el año 1983.
La exclusividad en la Orden de Venta (OV)
La exclusividad en la Orden de Venta es un mandato mediante el cual un propietario le entrega en forma exclusiva la
propiedad a vender a un único Corredor de Propiedades durante un lapso de tiempo determinado para que gestione la venta de dicho inmueble.
La no exclusividad
Implica que el propietario entrega el bien raíz a varios corredores para que gestionen su venta durante un tiempo pactado por las partes.
Son instrumentos de carácter privado entre el propietario y cada uno de los corredores que toman la propiedad a su cargo.
La venta no provoca ninguna acción pecuniaria a favor de los corredores que no intervinieron en ella aún teniendo una Orden no exclusiva del propietario.
Este análisis, no trata de cual de los dos mandatos es más eficaz para el mejor resultado de la gestión para el corredor de propiedades.
En un próximo artículo analizaré este importante aspecto de la eterna discusión que es mejor, si la Exclusividad o No en las Ordenes de Venta.
Es un Mandato
Como ya indiqué, la Orden de Venta es un mandato de carácter privado entre el Propietario de un inmueble y un Corredor de Propiedades. Es decir, se trata de un instrumento jurídico, un acto de comercio y esta regulado por el Código correspondiente.
Tratándose de un instrumento jurídico, es un medio de prueba y conocimiento de lo pactado entre las partes; por ende, es importante incluir ciertas cláusulas.
De no hacerlo podrían generar problemas en caso de incumplimiento, pudiendo llegar a conocimiento de la justicia ordinaria en carácter de procedimiento sumario.
En relación a lo anterior, es conveniente que en la OV deban quedar claramente individualizados:
- Las partes intervinientes
- Sus domicilios
- Si es propietario o representante legal de la persona o empresa vendedora
- El corredor de propiedades
- La fecha en que se emite el contrato
- La identificación de la propiedad que se pone en venta
- La duración del contrato señalando el plazo de la Orden de Venta y si habrá renovación automática del contrato o será a plazo fijo.
- El precio de venta.
- Quién se hará cargo de los costos involucrados en la gestión o de su reembolso según se pacte.
- La comisión que recibirá el corredor si se concreta por su intermedio la operación o en el evento de que cumplida la gestión de corretaje una o ambas partes desisten o acuerdan dejar sin efecto la compraventa.
- Si el contrato es de exclusividad o no.
- La obligación del propietario de entregar al corredor toda la documentación necesaria para concretar la operación.
- La multa que el propietario pagará al corredor en caso de incumplimiento de su obligación de pagar la comisión pactada o en el caso que se entienda directamente con un cliente aportado por el corredor.
Si la Orden de Venta contiene al menos estas clausulas, existirá una verdadera protección tanto para el propietario como para el corredor de propiedades.
Importancia de este instrumento legal
Este instrumento es de suma importancia tanto para el Propietario como el Corredor de Propiedades ya en su forma como en su efecto.
Por un lado, al dejar claramente estipulado en el las partes que intervienen y el bien raíz con el valor a ofrecer al público en general, impide que el propietario cambie el precio. ¿A qué corredor no le ha ocurrido, al menos una vez en el ejercicio de esta actividad, que ante una oferta el propietario no acepta y además pone un valor superior al pactado en la Orden de Venta?
Bueno, a varios creo yo.
Ante una situación así, el oferente incluso puede demandar al propietario por incumplimiento de contrato y hacer efectiva la compraventa mediante un juicio ante los tribunales de justicia.
En otros aspectos, la Orden de Venta permite al Corredor de Propiedades demostrar ante los potenciales compradores su calidad de intermediario en la gestión de venta mediante el cual está facultado por el propietario para tomar las primeras decisiones a favor de promover una buena oferta por el inmueble.
Cabe hacer una anotación de mucha importancia aunque sea tema para otro artículo.
La Orden de Visita reviste una especial importancia en el desempeño de la actividad del corretaje toda vez que la inexistencia de ella impide, como el mejor medio de prueba, en caso de incumplimiento en el pago de la comisión pactada tanto para la conducta del propietario como para la del comprador.
Esto también es tema para otro artículo, como decía, que luego, a medida que mis obligaciones me lo permiten, pondré en mi Blog.
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