En Ortúzar Propiedades, la excelencia en la asesoría inmobiliaria comienza con un conocimiento profundo del entorno normativo. La reciente aprobación de la megarreforma tributaria trae consigo una transformación histórica para miles de propietarios: la exención total del 100% de las contribuciones para la vivienda principal de los adultos mayores de 65 años. Este beneficio redefine la planificación patrimonial en Chile.
Historia del impuesto territorial en Chile: De 1831 a la actualidad
El mito urbano que vincula el origen de las contribuciones exclusivamente a los terremotos es una narrativa persistente. Sin embargo, la realidad institucional es más profunda. El antecedente formal del impuesto territorial es la Ley de Catastro de 1831, promulgada bajo el mandato de Joaquín Prieto.
El origen del tributo y la deuda externa
Este tributo nació por la necesidad de consolidar el Estado-Nación y garantizar el pago de la deuda externa contraída en Londres. Fue el inicio de una estructura de recaudación centralizada que buscaba dotar al país de un catastro organizado de sus bienes raíces, consolidando la autoridad estatal sobre el territorio nacional.
La transitoriedad permanente en el sistema fiscal
A pesar del origen legal decimonónico, la asociación con desastres naturales no es casualidad. Chile ha seguido un patrón histórico donde, tras catástrofes como el terremoto de Chillán (1939) o el de Valdivia (1960), el Estado ha recurrido a reestructuraciones tributarias. El problema observado es que estas cargas rara vez desaparecían, convirtiendo medidas temporales en pilares del impuesto territorial, consolidado finalmente en la Ley Nº 17.235 de 1969.
La nueva exención de contribuciones 2027: Un cambio de paradigma
La reciente megarreforma tributaria introduce un beneficio inédito que responde a una demanda social largamente postergada: la exención total del 100% del pago de contribuciones para la vivienda principal de los adultos mayores de 65 años.
Detalles técnicos de la exención
Esta medida, que entrará en vigencia en enero de 2027, elimina los antiguos topes de avalúo fiscal que restringían el acceso al beneficio. A diferencia del sistema anterior, que castigaba a propietarios de viviendas de alto valor, la nueva ley se enfoca en la calidad de «vivienda principal». Para los expertos de Ortúzar Propiedades, este es un avance hacia la seguridad patrimonial de las familias.
Declaración y requisitos obligatorios
El propietario deberá realizar una declaración jurada anual ante el Servicio de Impuestos Internos (SII), asegurando que el inmueble es su residencia habitual. La normativa es clara: se consideran parte de la vivienda principal los estacionamientos y bodegas en la misma dirección, siempre que se destinen a uso habitacional.
Impacto en el mercado inmobiliario nacional
La medida tendrá efectos directos en el comportamiento del mercado residencial. La carga tributaria de las contribuciones representaba, para muchos jubilados, una presión financiera que, en casos extremos, los obligaba a liquidar su patrimonio en sectores consolidados donde el avalúo fiscal aumentó desproporcionadamente.
Seguridad y dinamización del mercado
Al eliminar este costo fijo, se otorga a los adultos mayores una mayor estabilidad. Esto reducirá la oferta forzada de propiedades antiguas. Para el mercado, esto implica que las familias pueden retener sus hogares sin la angustia del pago del impuesto, permitiendo una transición generacional más ordenada y menos dependiente de la urgencia económica.
Recomendaciones para una gestión inmobiliaria eficiente
En Ortúzar Propiedades enfatizamos la importancia de la planificación. Aunque la ley entra en vigor en 2027, los propietarios deben comenzar a verificar que su situación administrativa esté al día, especialmente en lo referente a los derechos de aseo domiciliario y las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces.
Gestión estratégica de activos
Es fundamental recordar que la exención solo aplica a un inmueble. Los propietarios con múltiples bienes raíces deberán realizar una gestión estratégica para determinar cuál de sus propiedades conviene declarar como vivienda principal. Una mala gestión en esta declaración podría privar al contribuyente del beneficio sobre la propiedad de mayor carga tributaria.
La importancia de la asesoría profesional
Muchos propietarios de la tercera edad deben revisar sus escrituras para asegurar la elegibilidad. El cumplimiento de los requisitos, como la coincidencia con el domicilio electoral y la titularidad del 50% de los derechos en caso de copropiedad, requiere una revisión técnica minuciosa. No se deje sorprender por la burocracia; la preparación anticipada es la clave para maximizar este nuevo derecho.
¿Su patrimonio?
¿Tiene dudas sobre cómo la futura exención afectará su patrimonio? En Ortúzar Propiedades somos expertos en asesoría inmobiliaria. Contáctenos para evaluar su situación actual y preparar su estrategia patrimonial con antelación.
Aviso Legal
La información contenida en este artículo es de carácter orientativo y educativo sobre la legislación vigente y futura. No constituye asesoría jurídica o tributaria formal. Recomendamos consultar directamente con el SII o un abogado especializado para casos particulares antes de tomar decisiones definitivas sobre su patrimonio.
4 respuestas
Hola, muy buena información y orientación
Gracias José por tu comentario.
Solo es para propiedad que paga como habitacional ,que sucede con propiedades de uso comercial aunque sea mi residencia ,o este como sitio eriazo por no estar regularizada construccion.
Bajo el marco de la normativa vigente (Ley N° 20.898 y su prórroga en la Ley N° 21.637), hay que distinguir con precisión entre el destino habitacional que exige la ley y la situación real de terreno o uso mixto:
1. ¿Aplica solo para propiedades con destino habitacional?
Sí, estrictamente. Este procedimiento simplificado de regularización está concebido y legislado de manera exclusiva para viviendas. Para poder acogerse a la ley, la edificación debe destinarse principalmente a la habitación.
2. ¿Qué sucede si la propiedad tiene uso comercial (o mixto) aunque sea la residencia del propietario?
Si una parte o la totalidad de la propiedad se utiliza para fines comerciales (por ejemplo, un local en el primer piso, oficinas o talleres) y está catastrada o tributa con destino comercial ante el Servicio de Impuestos Internos (SII), queda excluida del procedimiento simplificado de la Ley del Mono.
La regla general: La ley no permite regularizar inmuebles destinados a comercio, industria o servicios mediante este atajo normativo.
La excepción o solución: Si el propietario habita el lugar pero ejerce una actividad comercial menor, muchas veces es necesario realizar primero una gestión ante el SII para clarificar o solicitar el cambio de destino principal a habitacional (o mixto, según lo permita la ordenanza local), o bien regularizar bajo el régimen general de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) si el Plan Regulador Comunal permite el uso comercial (suelo mixto o de equipamiento) en ese sector.
3. ¿Qué pasa si figura como «sitio eriazo» en el SII por no estar regularizada la construcción?
Que el SII figure el terreno como sitio eriazo no significa que legalmente tenga un uso comercial. Significa simplemente que no registra construcciones pagando contribuciones.
Si la edificación de dos pisos de concreto mencionada en la consulta anterior se construyó exclusivamente para vivienda, el hecho de que el SII la tenga catalogada como sitio eriazo no impide usar la ley; de hecho, es el escenario clásico: se regulariza la obra para que la Dirección de Obras Municipales (DOM) la recepcione y el SII le asigne un rol habitacional con su respectiva tasación de construcción.
El punto de quiebre: Lo que define la elegibilidad no es cómo aparece en el SII por falta de trámites, sino el uso real y el destino autorizado que dictamina el Plan Regulador para ese suelo, además de que la edificación cumpla con las características físicas de una vivienda. Si el uso real es estrictamente comercial o de servicios incompatibles con la zona habitacional, la Ley del Mono no servirá y se deberá tramitar un permiso de edificación por la vía regular tradicional.
Resumen:
La ley exige que sea una vivienda. Si el inmueble es netamente comercial, no se puede por la vía de la Ley del Mono. Si figura como sitio eriazo pero se usa como casa habitación, sí se puede regularizar, incorporando la construcción al catastro. Si es un uso mixto (casa y negocio a la vez), se debe revisar minuciosamente el Plan Regulador Comunal y las restricciones de la DOM, ya que los metros cuadrados destinados al comercio por lo general no califican en este régimen simplificado.